住宅ローン 金融機関 貸出制限

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不動産の住宅ローンを取扱う金融機関の貸出制限とは5つの制限を言います。

 

返済比率と審査金利から融資可能額をはじき出すに至るまでの手順はおわかりかと思います。
実際のところはその額はどちらにせよ可能額でありまして、正直に言いますと、それ以外に
いろいろな点で貸出制限を受け、融資額を制限されることが起こります。

 

その貸出制限と申しますのは、
「総額制限」「年収7倍制限」「年齢制限」「耐用年数制限」「他借入制限」の5つに該当します。

 

段階的に説明を加えてみることにします。
「総額制限」は金融機関が貸付することができる金額の上限ということを意味します。
個人向け融資のケースでは、都市銀行は上限1億円、信用金庫は上限6,000万円までが通常です。

 

その額は各銀行のインターネット上に公開されております。
ちなみに、プロパー融資(信用保証協会などの連帯保証を加えることなく、当人が責任の範囲内で
融資する貸出)に対しては規制が見受けられません。

 

さらに、ノンバンクなどにおいてしばしばある訳ですが、審査上いくらまでなら支店決裁を行うことが
できるので、融資審査が通過しやすい、といったハードル規制も見られます。
その額に関しては、幾度となく取引を行なっているとおのずと把握するようになります。

 

「年収7倍制限」に関わらず、年収の何倍までと融資上限を設ける金融機関が少なくありません。
5〜7倍が普通で、6倍のところも見られます。
例えば7倍制限ともなると、年収500万円の人の融資額上限は3,500万円になると言えます。

 

また、長い期間の融資期間につれて返済リスクは高いと認識し、こういった年収制限の倍数を
低く押えることだって考えられると言われています。

 

「年齢制限」という定年退職時の年齢前後に完全返済することが可能な融資額、或いは退職金で
一括弁済できる融資額を上限とする金融機関も見られます。

 

融資期間は社会通念上75歳から80歳までに完済ができるように上限を決めるとのことですから、
年齢が30歳であっても40歳でもと大差なく上限の35年返済の融資を組むのは大丈夫です。
30歳の人の35年後は65歳と定年退職時年齢に近く、仕事をして返済することが実行できそうです。

 

一方、40歳の人は20〜25年後の返済真っ盛りの頃に定年退職を迎えるため、その時点での
返済計画が反映しなければ、金融機関は返せなくなるリスクを見込んで融資額をセーブする
可能性をぬぐい切れません。

 

買主の退職金予想額が把握したいと言われたのであれば、退職後いかにして返済していくか
説明を必要とされると思っていいでしょう。
「耐用年数制限」は物が使用可能な年月を加味した制限です。

 

多くの金融機関が融資額あるいは融資期間を決める局面で、これらの考え方を導入していると
考えられます。

 

正直なところ建物の寿命は判別できませんので、国税庁で設定した耐用年数 (木造22年など)を
参考にして、「木造20年」「RC造50年」という風にキリの良い数字に決めた耐用年数を活用している
わけです。

 

一般的には、建物の耐用年数から築年数を差し引いた期間を上限融資期間と考える銀行などが
多いとのことです。

 

また、少数の金融機関では耐用年数をしのぐ一戸建てのケースでは解体費、マンションにあたっては
建て替えコストが必要になるとみなして、融資額を一定額カットする場合があります。

 

例をあげると、築30年の木造戸建なら耐用年数20年をオーバーしているわけですから解体を
要すると見て、建物については評価0円、土地の査定金額から解体想定費を差し引いて
融資額を決定することも想定されます。

 

こういったふうに、中古物件はなんといっても融資額や融資期間がシビアになりがちでしょう。
「他借入制限」は、オートローンやカードのリボ払いなど、分割払いの借入れが見られる局面で、
融資額の上限がカットされてしまう制限です。

 

あくまでも月賦払いの借入れがターゲットであって、一括払いの融資はさほど影響を及ぼしません。
例をあげれば、融資返済月額の上限から他借入の月返済額を差し引いて算出します。

 

たとえば、年収500万円の人がオートローンを月5万円返済している場合、どういった具合に
減額されると思われますか。

 

返済比率35%、審査金利3.5%、融資期間35年、100万円あたりの月返済額が4,132円と
想定すると、次のような割り出しになるでしょう。

 

月額返済可能額=500万円×35%÷12カ月=145,833円
減額後月額返済可能額=145,833円-50,000円=95,833円
融資可能額=95,833円÷4,132円×100万円=23,192,884円(約2,319万円)

 

※オートローンの借入れがない場合の融資可能額は=35,293,356円(約3,529万円)

 

本来の融資額上限は約3,529万円だと思いますが、オートローンの借入返済が月5万円存在することで、
約2,319万円が上限と言っていいでしょう。
結局のところ、1,200 万円程度上限が減額になるわけです。

 

ついでながら、オートローンの残高がどれだけでも融資額の上限は同じ事です。
たとえ残高300万円でも60万円でも、あるいは翌月に全額完済の腹づもりがあった場合でも、
こういった査定となります。

 

「他借入制限」を防ぐためには、その借入れの完全返済に至るまで待つか、一括返済することを
吟味します。

 

なお、カードローンやクレジットカードのキャッシング枠を持っていると、利用限度額の一定割合を
年間返済額に加味して融資額をカットする銀行なども見受けられます。
1枚だけだとさほど影響を及ぼさないでしょうけれど、複数枚持ってるとかなり左右されます。

 

そういったケースでは、カードの解約やキャッシング利用限度額の減額を考えることをオススメします。
さらに、所謂、消費者金融と言われているところからの借入れが見られるのであれば、シビアな
金融機関でしたら減額なんてことじゃなく、審査そのものが否決になることも考えられます。

 

貸出制限のトラップはいくつも見られるのです。
最低限でも、他借入制限だけは避けて通りたいところです。

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