不動産 レバレッジ 効果

投資用不動産のレバレッジの効果とは?

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投資用不動産のレバレッジの効果とはどのようなものでしょうか?

 

【投資用不動産では借入を行うと利益が上昇?】

 

投資用不動産とは、いわゆるアパートやテナントビルなどのように
、誰かに賃貸に供することで、そこから賃料収入を得る不動産のことを言います。
これらの不動産は、いかに少ない資金で多くの利益を上
かという収益性に投資家の意識が払われます。
そのために使われる手法の代表的なものが、「レバレッジ」
と言われるものです。これは「てこ」のことを表し、「少ない
力で大きな動きを得る」ことを意味します。不動産
ではこのレバレッジの手法を使って、金融機関から借
入を行なうことで、少ない自己資金で多くの利益が得られるという結果となります。
換言すれば、「借りても、より儲かる」というわけですから
、少し違和感を感じる人もいるかもしれません。そこでこれから具体的
な例を用いて、レバレッジの効果を検証してみたいと思います。

 

【レバレッジのしくみとは?】

 

毎年の純収益(賃料収入から税金などの支出を差し引いたもの)が1000万円、
価格が1億円の不動産(テナントビル)があるとします。

 

1億円を自己資金で投資すると、年間1000万円の利益が出るので、利回りは10%
(1000万円÷1億円)となります。

 

さて、この自己資金のうち、75%を銀行から借入することを考えます。
自己資金が2500万円、銀行からの借入が7500万円です。

 

借入には利息が発生することから、これを150万円(金利2%)と
することにします。

 

さて、ここで利益の計算です。純収益は1000万円でしたから、
借入利息の150万円を差し引くと、利益は850万円に減ります。

 

一方、自己資金は2500万円ですから、この場合の利回りは、なんと34%
(850万円÷2500万円)と、3倍近い利回りとなります。

 

つまり、投資資金のうち、銀行から借入することで、少ない自己資金で
多くの利益を得ることが可能になり、余裕ができた自己資金は他の投資に
利用することもできるようになって、資金の効率が劇的に上がるわけです。

 

これがまさに「てこ」と言われている理由です。

 

当然、テナントビルの空室が増えて収入が減少したとしても、借入れた資金に対する
利息の支払いは続きますから一定のリスクはあります。

 

しかし、このレバレッジのしくみは、不動産投資では一般的に利用されている
手法となっています。

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