住宅ローン 審査 担保評価

住宅ローンの審査の担保評価では、路線価図を用います。

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担保評価の話題に移そうかと思います。
住宅ローンの審査の担保評価では、路線価図を用います。

 

5つの評価手法の中で、例外なく同じ様に査定することが可能なのが、路線価額(公示価格)
と言われている、公的価格によるものを用いて、主として土地や戸建て住宅の担保評価を
はじき出す場合に利用します。

 

路線価と申しますのは、相続税や贈与税の算定に活用することを目的に、国税庁が設定した
路線(前面道路)に接面している宅地の1u当たりの価額(千円単位)のことを言います。
一般的に見てマーケット価格の8割の価額であると聞きました。

 

路線価をエリアごとに列挙した図表を路線価図と呼んで、路線価が取り決められておらない
場所であれば、評価倍率表と言われるものを活用します。

 

路線価図は国税庁のウェブサイト内にアップされている「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
でご覧いただけます。
※国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

 

住宅マップと登記簿謄本を取りそろえ、こちらのページを見比べながら対象不動産の路線価図に
的を絞っていくというわけです。

 

路線価図のディスプレイを見つけ出したら、拡大して前面道路に位置する数字を確かめます。
例えて言えば、「東京都世田谷区上北沢3丁目20番25」の路線価を調べてみると、
路線価図では「520D」に設定されています。

 

ここの所が路線価額を意味し、1uあたり52万円に相当することを示しているわけです。
ちなみに、Dというのは、借地権割合を表示しております。

 

該当する土地が借地権のケースでは評価というものは路線価の8割になってしまうということを
指します。

 

A〜Gまでアルファベットがあって、個々の借地権割合に関しては図の上部に記されている
はずです。

 

所有権であれば言うまでもなく100%と言っていいでしょう。路線価が把握できると、土地の
金額が算定可能となります。

 

土地価格=路線価額(円/u)×土地面積(u)厳密に言いますと土地の格好に即した補正を
掛けていくわけですが、不動産業者が担保評価するケースになると、それほどまでせずとも
差し支えありません。

 

次は、建築物の担保評価に関しても紹介することにします。

 

建物に関しては、なくてはならない項目は「建物面積」と「築年数」、「耐用年数」の3つ
ではないでしょうか。

 

建物面積は登記簿謄本に表示されていて、築年数は登記簿上の築年月日によって
把握する事が可能になります。

 

耐用年数は登記簿の構造種別と国税庁が設定した耐用年数表を照合して割り出します。
そうして、1u当たりの建築u単価を決定します。決定方法については税務署が決める
建築価額表(国土交通省建築統計年表原典)を活用します。

 

平成24年において、木造のケースでは、1uあたり約16万2,000円程度です。
これは1年毎に変わるようですので、大体のたたき台として普通の木造建物の場合には、
坪単価55万円(=約166,375円/u)を利用しても問題ないでしょう。

 

この段階まで来ましたら、後は方程式にはめ込んで算出することができます。
建物価格= 1u当たり単価(円/u)×建物面積(u)×(1−築年数/耐用年数)
それに加えて、建物価格と土地価格を合計して、
担保掛目を乗じれば担保評価を求めることが可能になります。

 

担保評価=(建物価格+土地価格)×担保掛目 
例として、次のようなパターンを提示して担保評価を行なってみることにします。

 

・建物延床面積80u、築年数10年、構造は木造
※木造の耐用年数は耐用年数表より22年である
※1u当たりの建築単価は金166,375円とする土地土地面積120u、路線価額200,000円/u
  金融機関の担保掛目70%とする

 

土地価格=200,000円/u×120u=24,000,000円建物価格=166,375円/u×80u×(1−10/22)
      =7,260,000円
担保評価=(24,000,000円+7,260,000円)×70% =21,882,000円×70% =15,317,400円
となるわけですから、担保評価となると1,531万7,400円と考えて良さそうです。

 

これくらいの融資額ならば担保評価からすれば大丈夫であることが可能だと思います。
それを越えた融資額を目論むならば補正値や規定値の状況次第でしょう。

 

ここまでの担保評価は路線価を基準に査定した訳ですが、その有用性を公示価格と対比させながら、
念を押してチェックします。

 

具体的に言うと、近隣の公示価格の類似事例と、土地価格と建物価格を合算させた合計額とに
大差が見られないようでしたら、この担保評価を以って問題がないと認識してもよろしいでしょう。

 

ちなみに、公示価格は国土交通省ホームページ内の「標準地・基準地検索システム」を利用して
探し求めれば、確認することが可能です。
※国土交通省地価公示/都道府県地価調査

 

【路線価額から担保評価を実施することのウイークポイント】

 

路線価図を使用した担保評価などというのはご自身のネット環境さえある状況なら、
どんな人でもすぐさま実行出来るから大いに利用価値がありますが、マイナス面も
見られます。

 

仮に、「土地の面積がコンパクトな狭小地」であったり「中古の木造戸建」というのは実勢価格と
比べてみて過小評価されがちになってしまいます。

 

実勢価格というのは「この地域の一戸建ては○○○○万円」といった相場観が大きく影響します。
それもあって概して狭小地のケースでは、相場観に誘引されてこれ以外の平均的な1u当たりの
価格と比べて1〜2高めになるはずです。

 

だとしても、路線価図を使用した担保評価であったらそれを補正できません。
また、中古木造戸建も同様で、築20年程度となると建物価格は0 円になります。

 

実際のところは第三者が暮らしていることもあって、実勢価格という意味では若干値をつけることが
可能と想定されます。
過小評価になる訳です。

 

だからこそ、これらの2つに当てはまるのだとしたら、補足説明を行う為に成約事例や建物報告書と
言われるものなどを添えて銀行などに提示したほうが良いでしょう。

 

【担保評価することが難しい不動産も存在する】

 

これまで担保評価につきましてお話してきたわけですが、ハナから担保評価を行なっても
意味がない不動産があるということも考えられます。

 

例として違法建築の建築物、建築することが不可能な土地、田畑、風俗店や暴力団事務所が
身近な所にある不動産などが挙げられます。

 

こういった場合になると、担保評価する以前に、銀行などの審査担当に
「そもそも融資向けになると思いますか」というように確かめることをオススメします。

 

あなたが、「不動産」を目の前にして全ての金額を借り受けができるに違いないと
把握できたら一人前と呼ばれるに違いありません。

 

 

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