住宅ローン 担保評価 方法

住宅ローンの担保評価の方法には主に5つ挙げることができます。

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住宅ローンの担保評価の方法には主に5つ挙げることができます。
融資額のカギを握る3つ目のファクターは、担保評価だと思います。

 

もしも、買い手の弁済が不可能になったといった場合、金融機関は担保物件を
競売に付して貸付額を徴収しますので、担保評価上限の融資金額にセーブする
という考え方がある意味判断基準になると考えられます。

 

担保評価に該当する算出方法は、次の通りになります。

 

担保評価=時価×担保掛目

 

はじめに、「時価」とは、現在ではどれほどで買ってもらえるのだろうかという実勢価格に相当します。
その評価の仕方には主に5つあるといえるでしょう。

 

1)不動産鑑定士(鑑定ソフト)が行なうもの
2)路線価額(公示価格)といわれるもので、公的価格に因るもの
3)特殊な算出方法(DCF法)を用いた手法
4)不動産業者に対しての聴き取りを利用した手法
5)販売チラシやレインズのデータベースを利用したもの

 

これらのものを織り交ぜて価値を判断することもあり得ます。
戸建のケースでは土地の価格に重点を置くことから2)を重視、マンションは5)を重要視します。

 

担保評価をはじき出す時のもうひとつ大切な要素と考えられる「担保掛目」というものは、
建物の陳腐化とでもいうべき価格ダウン幅や、競売を開始するシーンで必要になるコストなどは、
推察できるリスクで担保評価を割り引く掛目にあたります。

 

たくさんの金融機関では70〜80%に設定しています。
わかりやすく説明すると、担保評価はマーケット価格の7〜 8割と非常に安価に
押さえられていることが特徴だと言えます。

 

例えば時価が2,500万円の不動産で、担保評価が2,000万円であると残りの差額500万円の
キャッシュが必要になります。

 

住宅購入にもっとも前向きな30代からすれば500万円は年収に相当する価格と言え、
保持している人はそうそう多くは見受けられません。

 

銀行などは、その間を埋めることを狙って次に示すような方程式を使用し、担保評価に補正を
施すことで融資上限額を査定することもあります。

 

融資限度額= ( 担保評価十a ( 規定値) ) × β ( 補正値)
※ 規定値の例 新築物件は販売価格まで可能とする
  最大限プラス2 , 5 0 0 万円まで出来るようにする

 

※ 補正値の例最大3 倍まで可能とする
  時価前後以内は補正可能とする

 

年収や勤め先など属性が好ましい購買者であればあるほど、この規定値や補正値が拡大します。
更に、金融機関が公庫系や銀行系のケースでは、属性が根拠になってその場に応じて担保評価を
開始してくれるように感じています。

 

この点は金融機関が違うと対応が相当異なることになります。
都市銀行の例ではありますけれど、大手優良企業の社員に対して、担保評価2,000 万円の物件に
リフォーム費用込みで3,000万円の貸し付けを付けたこともあります。

 

その反対に、ある信金だと新築物件の融資をお願いをしたのですが、担保評価が不足している
という訳で、売買価格に近い融資希望額を1,000万円程度カットされた経験もあります。

 

規定値や補正値は、それぞれの金融機関の融資についての対応の仕方に左右され、絶えず
変化すると考えます。

 

担保評価を上回って貸付けて貰えそうな金融機関はどこなんだろうか、絶えずアンテナを
張り巡らせておきたいものです。

 

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