住宅ローン 金融機関 融資可能額

住宅ローンを取扱う金融機関の融資可能額の査定方法はこれです。

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住宅ローンを取扱う金融機関の融資可能額の査定方法についてお話してまいります。

 

さて、融資審査が承認されるメドが立つと、次はいくら借りられるのかが気になります。
各金融機関における融資額の判断基準は概ね異なることはなく、「年収と返済比率」
「貸出制限」「担保評価」の3つの基準で査定されることが一般的となっているようです。

 

金融機関ごとに細かい基準の数値は設定されていますが、まずはこの3基準について
お話します。

 

融資可能額を算出するにあたっては、次のような方程式を挙げることができます。

 

融資可能額=年収×返済比率÷12カ月(1年)÷審杳金利※1

 

※1審査金利には100万円あたりの月額の返済額をあてます。
年収、返済比率、審杳金利などの数値を把握することができると融資可能額を
求めることができます。
まず年収についてですが、給与所得者は最終的な手取りではなく、額面つまり
所得控除前の金額をあてます。
個人事業主の場合は申告所得となります。
注意を要するのは、こちらも年商ではありません。

 

 

ところで、返済比率とは、「収入(年収)のうちいくらまで(比率)なら住宅ロ−ンとして
支払うことができるか」という審査基準のことを言います。

 

もう少し噛み砕いて申しますと、「年収(額面)=住居費(住宅ローン)+
生活費(衣食費や教育費、レジャー費、貯蓄など)」を前提にして、
そのうち住宅ローンは年収のなかでどの程度の水準までならば、
生活に支障をきたさないかを金融機関が熟慮して決定した数値となります。

 

返済比率は年収によって主に25〜40%程度で変動する仕組みとなっています。
たとえば、フラット35の返済比率の場合を例にとると、次のようになっています。

 

年収         返済比率

 

 400万円未満   30%以内

 

 400万円以上   35%以内

 

 

年収が高いほど返済比率も高くなります。
年収の多い人は、返済比率が高くなっても生活費に組み込ませることのできる
金額の絶対値が高くなるので、十分生活していくことが可能となると考えているからです。

 

そこで、年収300万円と700万円の生活費を比較したケースを挙げてみました。

 

■年収300万円、返済比率30%の場合
融資額=300万円×30%=90万円(住宅ローン)
年間生活費=300万円-90万円=210万円
月々生活費=210万円÷12カ月=17.5万円

 

■年収700万円、返済比率35%の場合
融資額=700万円×35%=245万円(住宅ローン)
年間生活費=700万円-245万円=455万円
月々生活費=455万円÷12カ月=37.9万円

 

このことからわかるように、返済比率が高くなっても、月々の生活費は2倍以上に
なることを示しています。

 

年収が高いほど出費も多くなるはずですが、さすがに2倍以上まで
にはならないと考えているわけです。

 

もう一つの審査金利は“みなし金利”とも言われ、「将来における金利上昇の可能性を
含めた審査上の金利」のことを言います。

 

収入が変わらないことを所与として、金利が上昇したとしても、難なく返済することが
できるかどうかを見極めるため、審査で採用されているものです。

 

なので、実際に借り受けるときの金利(適用金利)に比較して高く設定されています。
2013年5月現在で、都市銀行や地方銀行では、適用金利(変動金利)で1%前後
ですが、審査金利は3.5〜4.5%となっています。

 

ただ、フラット35は全融資期間の金利が固定で将来の金利上昇は考慮しませんので、
適用金利イコール審査金利になるということもあります。
また、信用金庫でも適用金利を審査金利としています。

 

つまり、都市銀行や地方銀行の審査で貸出額を引下げられた場合、審
査金利だけで考慮すると、フラット35や信用金庫の方がより高い融資額を
受けられる可能性を有するということです。

 

まとめて言うと、返済比率が高く、審査金利が低い金融機関であるほど融資額
が多くなり、逆に返済比率が低く、審査金利が高い金融機関ほど融資額は
少なくなるということです。

 

なお、返済比率と審杳金利は、金融機関ごとに設定されている数値ですから、
どこの金融機関で審査を受けるかという選択次第で変えることが可能になります。

 

 

それでは、実際にいくら借りることができるか、その融資可能額を計算してみたいと思います。

 

1)買主から年収と希望する融資機関をヒアリングします。
2)融資を受ける金融機関の返済比率、審査金利を調査します。
3)ローン電卓などで審査金利、融資期間から100万円あたりの
月返済額を算出します。
4)融資額=年収×返済比率÷12カ月(1年)÷審杳金利
の方程式に当てはめて融資可能額を査定します。
※審査金利=月返済額×100万円

 

一例として、年収500万円、融資期間35年、返済比率35%、審査金利3.5%の人の場合は、

 

1)審査金利3.5%で融資期間35年の場合、100万円あたりの月返済額は金4,132円
2)融資額=500万円×35%÷12カ月÷4,132円×100万円=35,293,643円(約3,529万円)

 

という計算で約3,529万円までが融資可能額と判断できます。
なお、実際に借り入れる際の月返済額は適用金利を利用します。

 

金利が1.0%であれば融資期間35年の場合、100万円あたり2,822円ですので、
仮に3,500万円を借り入れるとすると、
月返済額=35,000,000円×2,822÷1,000,000=98,770円
となります。

 

年収は変えることはできませんが、返済比率、審査金利は変えることができます。
あなたが検討する金融機関の選択次第では、融資額はアップできると言えます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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