不動産 銀行 融資 査定

不動産取引で銀行が融資する際の査定ポイントをお話します。

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不動産取引で銀行が融資する際の査定ポイントをお話します。

 

金融機関が不動産融資の申し込みを査定する重要なことは、次の4つだと考えられます。

 

1)返済能力、つまり月ごとのキャッシュフロー(収入一支出)がどの位あるのか(属性)
2)借入れすることになった理由が融資商品と相応しいのか(理由)
3)返済をする義務感があるのか(返済履歴)
4)お金を取り立てる施策があるのか(担保)

 

あくまでも返金して頂けるかどうかのジャッジが大切ですから、
1)を主として、2)、3)、4)を補足的に検証します。

 

金融機関への提出書類や聴き取りを通じて調査されるのは、
大部分がこの1)〜4)と関連する項目というわけです。

 

とは言っても、1)〜4)のどの部分にウェートを置くかという「配点の割合」は、
銀行など金融機関次第で微妙に差が出てきます。
総じて、銀行は1)の属性を重要視します。

 

公庫は3)の返済履歴を重視する割合が高いです。
信用金庫と信用組合(以下、信金、信組とします)は1)の属性と4)の担保のいずれもを、
ノンバンク(預金業務を行っていない金融機関)は4)の担保にウェートを置いてるようです。

 

ということから買主の状況次第で、銀行であれば難しくても、公庫なら貸出しが
下りるケースがありますし、公庫で借りられなくても信金・信組なら融資を受けることが
出来るという場合も見受けられます。

 

不動産業者はクライアントのよき相談役として、こういうことの4つのポイントにつき検証し、
希望額の融資をもらえそうな金融機関を捜しだすことこそが商売です。
そういう訳で、ここから先は、4つのポイントに関して一層突っ込んでご紹介して行こうと思います。

 

まず、1)属性ですが、金融機関の融資申込書を見ると、ひときわスペースが用意されており、
重要とされている事がよく見て取れます。

 

1)属性には、大別して、@収入属性とA個人属性の2種類を挙げることが出来ます。

 

@収入属性は給料、勤務先、勤続キャリア、給与所得者か自営業者か、賃貸不動産の
保有などより成り立ちます。
主に長期的に収入を得て融資を弁済できるかどうかを調査します。

 

とくに、収入の確かさに重点を置くため、就業場所は破綻しにくい順に、
「官庁>上場企業>非上場企業>自営業」と判別され、
かつ勤務形態も「正社員>契約社員>パート」の順に評判が高くなります。

 

これとは別にサラリーが歩合制であったり、転職を重ねている人は収入の信頼性がないと
チェックされ、審査で多かれ少なかれ不利と考えて良さそうです。
自営業に関しては、経営している会社の信頼性も付随して審査の標的になります。

 

また、仕事して取得する収入(労働所得)がなくとも、賃貸物件からの報酬が見られるなど、
不労収入が長期的に存在していれば審査上は有利とはずです。
次に、A個人属性は本人の年齢や資格の有無家族数およびその年齢などから構成されます。

 

特に年齢はどの金融機関も重要視していまして、いつの時点まで収益をあげられるのか調べます。
勇退時には退職金などによって残りの融資金を一挙に回収できるか否かまで考査に盛り込んで
考えています。

 

なお、家族人数が多いケースだと家計費が増えると審査して融資額を少なくしたり、国家資格の
保有者は「食いっぱぐれがない」と評価を得て審査上プラスになる銀行なども見受けられます。

 

2)理由では、借入れの理由が買主の希望するローン商品の目的と合致していることか
どうかがチェックされます。

 

たとえば、住宅ローンの場合は、住宅の入手もしくは居住のためのリフォームならOKですが、
これ以外の都合であるようでしたら、借り受けることは不可能です。
3)返済履歴は、融資の可否とその額の見極めを誤らないものさしです。

 

主に@ 今現在の借入状況、A過去の返済履歴、に於いてチェックされます。

 

@現在の借入状況では、相手先の金融機関と借入残高、月毎の弁済額が確認されます。
他に借入れを発見したら融資額は減少しますし、事によっては、借りることができないことだって
起こり得ます。

 

チェックを受ける借入れは、オートローンやリボ払いカードローンなど割賦払いにしているものが対象で、
一回払いとしているカードローンは該当しません(ただし、多すぎると融資の判断に悪影響を与えます)。
また、親せきや知り合いなどに借りているお金に関してはチェックの対象にはならないと言えます。

 

どちらにせよ金融機関からの借入金額を把握します。
それがあって、住宅ローンと他のローンの合計年間返済額を計算し、その値が年収に対する比率
(返済比率)以下であれば融資が受けられるようになります。

 

(住宅ローン+他ローン)年間返済額≦年収×返済比率また、俗に消費者金融と
位置づけられる金融機関に借入れがある場合は融資をしない、と決めている金融機関も
ありますから注意が必要です。

 

A過去の返済履歴は、過去5年間に借金返済の延滞があったり、それが強まって
法的な手続きに訴えられた経験があるのか否かが見られます。

 

そのような事例が見られるようであれば、その借入れの完済後 5年以上経過するまでは、
融資をして貰うことは困難かもしれません。

 

「過去の借入れの話など、黙っていれば事足りる話では?」と考えているかも知れないけれど、
金融機関は申込書受付後、カードローンや消費者ローンなど、他の借入れの実施状況を確認します。
「話さずにいても金融機関は把握するもの」と理解しておかなければなりません。

 

このように、3)の返済履歴に関しては、その内容次第では融資が失敗する恐れもあるでしょうから、
不動産業者としては融資を依頼することに先立ってキッチリと聴き取りを行っておきたいです。

 

4)の担保は、万一返済が滞った際に、残金を取りたてることを狙った、言うなれば
人質に近いものがあります。

 

これには@物的担保とA人的担保の2 つを挙げることが出来ます。

 

@物的担保とは、不動産や現金のことです。
住宅ローンの場合は購入する不動産に抵当権をつけるといった形で担保に取り、
仮に返済が滞った際には、銀行などはこの不動産を売却し貸出金を取り立てを実行します。
それを受けて、担保物件がどれほどで取引できるかを審査したうえで、金額を決定していきます。

 

逆に言えば売却しにくい不動産に関しては担保にできないので融資はやりません。
とくに、公庫の融資(主にフラット35)は、担保と思われる建物が広さや規格、耐久性など
公庫で定めるある程度の基準に合致したことを厳格に求めています。

 

当初より買主がフラット35など公庫融資を要求されるのだとしたら、その住宅の諸条件が
公庫基準に適しているかを見ておきましょう。

 

A人的担保は連帯保証人、保証人に相当します。

 

保証人は一定の要件の下でない場合は支払義務が生じませんので割りに責務は
大したことないと考えますが、連帯保証人は大概条件をつけることなく支払義務を
背負うため責任が重くなります。

 

一方で、金融機関としては強力な担保に違いありません。
ただし、銀行や信金・信組において住宅ローンで人的担保を取ることはあまりなく、
借主が保証会社に保証料を払い込んで連帯保証人の代行とするシステムだと言えます。

 

連帯保証人が求められるのは、一般的でない理由に限ったローンのケースが殆どでしょう。
融資は属性、理由、返済履歴、担保の4つのポイントが重視されます。
これらの理解が不動産業で成功する重要な秘けつとなります。

 

 

 

 

 

 

 

 

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