不動産 瑕疵とは

不動産の瑕疵とはどのようなこと?

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不動産の瑕疵とはどのようなことでしょうか?

 

【暇疵=キズ・欠陥】

 

暇疵という言葉は、普段では、あまり耳慣れない言葉かもしれません。

 

いくつか語源があるようですが、中国で石の珠にできたキズのことを指す
という説もあるように、キズ、欠陥のことを言います。ちなみに英語では
バグ(bug)と言います。

 

不動産の暇疵は、とくに見えないところにある、いわゆる隠れたキズ・欠陥
のことを指す場合が多く、雨漏り、シロアリの被害、変わったところでは、
コウモリが屋根裏に巣を作っている場合も暇疵として扱うようです。

 

さらに、物理的なものではなく、権利の暇疵というのもあります。
例えば、売主が持ち主でなかったとか、購入したら借金の担保に
持っていかれたとか、笑い話のような例も実際にあります。

 

こういったことなども不動産が本来の目的に使えないことを意味しますから、
暇疵となります。

 

山林などで、面積が実際と違うのもよくある暇疵のひとつで、
よく「縄伸び」「縄縮み」と言われるものがあります。

 

また、行政的な条件の暇疵もあります。

 

マイホームを建てるために土地を買ったのに、実は住宅の建築が規制された
地域であることから、建てることができなかったとか、道路のように見えたものが
他人の土地であったとか、道路への進入路に隣地の下水管が埋設されていたなど、
実に様々なケースがあり枚挙にいとまがありません。

 

不動産会社の担当者が、土地区画整理事業の仮換地の場所を勘違いして、
隣の家を売却物件として案内してしまったなど、以前、聞いたこともあります。

 

【暇疵のある物件を防ぐには】

 

不動産に暇疵があると、購入前に考えていた本来の機能や性能、
目的が発揮できないわけですから、暇疵は存在しないほうがいいのは
当然ですし、仮にあるとしても、どのような暇疵があるかを事前に知って
おきたいのは人情と言えます。

 

そこで、あらかじめどのような暇疵があるか、あるいはどのようなリスクが
あるかを事前に調べることが必要になります。

 

一般の不動産会社では、「重要事項説明書」にその調査内容が記載されますし、
取引金額が大きい場合や、不特定多数の人に多大な影響を及ぼすような物件には
専門家による「デューディリジェンス(due diligensce)という詳細な調査が行なわれる
ようになりました。

 

「当然行なうべき努力」という意味で、不動産という高い買い物をする上では、
事前の調査は当然なことでしょう。

 

【重要事項説明書で調査する項目(主なもの)】

 

●登記簿に記載された事項
●法令にもとづく制限の概要
●私道に関する負担等に関する事項
●飲用水、電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
●完成時の形状、構造
●売買代金
●代金以外に売主、買主で授受される金額
●土砂災害警戒区域などの区域
●性能評価の有無など

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