中古住宅 契約 注意点

中古住宅の契約での注意点はどのようなこと?

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中古住宅の契約での注意点はどのようなことなのでしょうか?

 

【耐用年数が超過すると価値はどうなる?】

 

建物の価値は時間の経過とともに減少し、木造の住宅では25年程度で
価値がゼロになります。

 

では、耐用年数が過ぎると、建物はどのように評価されるのでしょうか。
経済価値はゼロのままでしょうか、それともマイナスになるのでしょうか。

 

答えは「取壊し費用分マイナスになる」です。

 

物理的に使用がむずかしい建物は、残念ながら取り壊すしかないのですが、
この取壊し費用を見積もって、土地(更地)の値段から差し引きます。

 

これを「土地値から取壊し費用を引く」と言い、また不動産の鑑定評価においては、
「取壊し最有効使用に基づく価格」と言います。

 

取壊し費用は、建物の大きさ、構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)、
地域の賃金水準などによって異なるので、一概には言えませんが、目安として、
木造で1坪4万円、30坪で120万円などと言われたりすることがあります。

 

取壊しと言っても、ただ壊せばいいわけではなく、地中に埋まっている基礎を
掘って取り除いたり、上下水道、ガス管の処理をしたり、最近では環境への
配慮から廃材を分別して処分する必要もあるので、費用が増加する傾向に
あります。

 

しかし、廃材に価値があれば(床の間の飾り柱など)、売却して収入になることも
あります。

 

したがって、中古住宅の契約ではこのような費用の詳細も大切な注意点となります。

 

【中古住宅が安く買えるしくみとは?】

 

古い建物があるいわゆる中古住宅は、土地の価格から取壊し費用を差し引いた
価格が経済価値として適正な価格となります。

 

しかし、築20年程度の木造の家は、物理的にはまだまだ使えるので、
そのような不動産があれば、土地の値段から取壊し費用を引いた価格で、
土地+建物が手に入ることになります。

 

このことは、一般の方には、案外知られていません。

 

不動産を売りたい人は当然高く売りたいし、不動産会社も報酬は価格に
比例するので、価格は高いほうがいいわけです。

 

しかし購入する側にしてみれば、価格は安いほうがいいわけですから、
「建物はこのままでいいので、取壊し費用分を差し引いた価格で買えないか?」
と提案してみる余地は十分にあります。

 

このように中古住宅が安く購入できるしくみをぜひ知っておいて頂きたいです。

 

 

【建物の価値が減少する理由とは?】

 

物理的な要因  摩滅、破損、老朽化、損傷など

 

機能的な要田  設計の不良、設備などの旧式化、設備の機能低下など

 

経済的な要因  周辺の環境の変化、用途が周囲と合わない、人口が減少した、
        駅が廃止になったなど

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