法務局 登記 調査

法務局で登記を調査するのは権利関係と担保力の有無です。

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あなたが、対象物件の現地調査を終えたら、今度は法務局で登記と役所での調査に入ります。
どちらも不動産情報の正倉院といえますが、各々、類似点と相違点があります。

 

類似する点は調査した結果が必ずしも現実を正しく反映しているとは言い切れないことが
あるということです。

 

法務局や役所でもやはり作業しているのは人間ですから、担当者によっては間違えたり、
現状へのあるがままの状態に追い付いていないことがあります。

 

私も法務局で取得した地籍測量図が違う土地の図面だったり、役所では存在しないと
言われた水道管が再調査によって別の図面で引き込まれていたことをチェックできたことがあります。

 

いくら公的機関だからと言っても、取得した書類やヒアリング結果をすべて信用するのではなく、
役人等が言っているのが正しいのかどうか、必ず自分自身の目で確認するようにして、
調査の精度を上げるように努めるべきです。

 

反面、相違点も見受けられます。
どういう事かといえば、それはこちらの尋ね方によって回答が変わるかどうかという点です。

 

法務局では聞き方によって調査結果が変わるということはほとんどありませんが、役所では
聞き方次第で回答がコロコロと変わることがあります。

 

理由としては、登記関連の法律は解釈の余地が少ないのに対して、役所調査にかかる法律、
主に建築基準法については、現場での、さらに担当者によって裁量が任されていることがあるからです。

 

たとえば、建物の再建築ができないという結果に至ったとしても、「ここの私道の幅員を拡幅すれば
再建築はできますか」と聞くと「そうであれば建築審査会の同意を得ることができれば再建築は
できますね」という回答を得ることもあります。

 

したがって、再建築ができないからと言ってそのまま鵜呑みにしないことです。
聞く方の知識や尋ね方で答えが変わるのが役所です。
役人は、責任を回避するために、こちらが尋ねたことしか回答しないことが多いので、
プロと素人で差が出てくるのが、この役所調査ともいえます。

 

そこで、懸案の法務局の登記調査では「権利関係」と「担保力」の2つを把握することを
中心とする作業になります。

 

あなたはご存知でしょうが、それぞれ登記簿謄本では「甲区」「乙区」と表示がなされていますが、
その実態は「甲区」=「権利関係」、「乙区」=「担保力」です。
法務権利関係の調査ではまず、誰が登記上の所有者かを把握します。

 

登記上の局と所有者の署名押印がないと、不動産の売買や賃貸などができないからです。
同時に仮登記権者、差押権者、抵当権者など、登記上の所有者以外にも決定権者がいないかも
確認します。

 

これらの権利者は、当該権利を履行することによって、所有者が権利を行使することを阻止できる
立場にあります。

 

権利者と所有者との関係、またどうしたら仮登記などを解除してもらえるのか、
確認しておく必要があります。
担保力の調査では調査対象の不動産でどの程度借入れがなされているかを見ることです。

 

具体的には住宅ローンでは抵当権、法人関連のローンでは根抵当権という表記に
なっているかと思います。

 

この乙区欄を見ることで所有者の家計、会社の経理状態が見えてきます。
不動産の時価よりも多額の借入れがあると考えられる場合は資金繰りが苦しいかもしれない、
全く抵当権などが付いていない場合は余力があることがわかります。

 

また、登記で一番わかりにくい事柄として、甲区に記載されている方が真の所有者ではない、
もしくは処分等を決定できる方ではないということが挙げられます。

 

したがって、所有者が本当に甲区に記載されている方で良いのかどうかを、当事者へのヒアリング、
現地調査で得られた情報から判断することが必要です。
経験上ですが、真の所有者、決定権者が他にいるケースは次の3点が考えられます。

 

1点目は、必ずしも所有権は登記することが義務となっていないため、登記をしていなくとも
所有者であるというケースがあります。

 

よくあることですが、登記簿に記載されている所有者はすでに亡くなられていて、相続人が
まだ登記をしていない状態のときなどです。

 

2点目は、宅建士の試験でお馴染みですが、民法では他人の不動産を売買する契約
(他人物売買と言います)を認めています。
このケースです。

 

たとえば甲の登記がなされている不動産でも、購入の売買契約を締結している乙は
引き渡しを受けず、かつ移転登記せずとも第三者丙に売却することができるのです。
つまり、完全に自分の不動産にせずとも自分の不動産として売買できるということです。

 

実務では買い取り再販や、開発の場面でよく出くわします。
この他人物売買が関係していると真の所有者は甲区記載の方ではなくなります。
3点目は、所有者が認知症などで後見人がいるケースです。

 

契約当事者として不動産の処分等の意思判断ができないため、成年後見人や裁判所が
処分等を決定できる決定権者となります。

 

不動産取引は数千万円、数億円という現金が動くことがあります。
そのため、この仕組みを悪用して詐欺行為を図る事案も多くあります。
登記上の所有者だからと安易に考えて対応していると、大きなトラブルに
巻き込まれることも考えられます。

 

もし調査の段階で何か不自然さを感じるようでしたら、その理由を徹底的に調べるようにしてください。

 

不動産登記の性質に深く関わっているのは、真の所有者、決定権者の問題です。
こちらの宅建士の勉強で理解されていると思いますが、不動産の登記の性質には
「公信力がない」と「対抗力がある」という2つの側面を持ちます。

 

登記を信用して取引をしても権利は守られないということです。
これが登記には「公信力がない」ということです。

 

簡単に言い換えると「あなた方が登記に記載されていることを信じて取引したとしても、
万一所有者が違って損を生じても責任は取りません。
あなた自身で責任を取ってくださいね」ということです。

 

常識的に考えるといい加減だなと思いますが、そのようなルールが敷かれているのです。
では、登記をするメリットとは一体何でしょうか。
登記をしておけば権利が守られる。

 

これに尽きます。

 

第三者が権利を主張しても、登記をしている方の権利が優先的に守られるのです。
これが「対抗力がある」ということです。
私たちが実務上で注意をするのは、前者の「公信力がない」という点です。

 

詐欺グループが登記済権利証などの書類を偽造し登記上の名義を変えた上で、第三者に
売却することで売買代金を巻き上げた詐欺事件もあります。
この場合も登記をした法務局には何らの責任も生じませんでした。

 

したがって、このようなことを防ぐためには、契約当事者へのヒアリングや現地調査で登
記情報と矛盾する点はないかどうかをしっかりと確認していくことが必要です。

 

役所の言うことや登記内容の盲信はするべからず。

 

必ず自分の目と耳と頭を信じて確認をすることです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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