物件 役所 調査

物件の役所での調査のコツを紹介します。

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物件の役所での調査のコツを紹介します。

 

依頼者の目的や、不動産の属性によって、これら以外の担当部署でも調査を
するときがあります。

 

たとえば、子供の学区にこだわる依頼者の方であれば、その地域が希望の学区内に
入っているかどうかを教育委員会で調査していきます。

 

【重要な4つの調査部署】

 

表であげた担当部署の中で、最低限調査が必要な部署を絞るのであれば、
1)都市計画課、2)建築指導課3)道路課4)宅地開発課これら4つの課での調査が
不可欠です。

 

理由は役所調査の目的である「依頼者にとって希望する建物が建てられるかどうか」
「周辺環境がどうなるか」という2点を調べるために不可欠な部署だからです。

 

特に建築指導課は、接している道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかを
調べるために欠かせません。

 

【建築基準法上の道路に2m接すること】

 

なぜ建築基準法上の道路かどうかを調べるのか、という点について少し補足しておきます。
建築基準法の第43条では、建物を建てるにはその敷地と建築基準法に該当する道路が
2m以上接していなければならないと定められています(ただし、例外規定もあります)。

 

そのため、公道私道を問わず建築指導課にてその道路が建築基準法上の道路に
該当するかを調べることになります。
建築基準法上の道路に該当するなら問題ありません。

 

一方、該当しないようでしたら、どうしたら該当できるようになるのか、もしくは他に
建てられる方法がないのかを模索することになります。

 

また、よく勘違いを起こすのが、公道イコール建築基準法上の道路と考えてしまうことです。
私も昔はよく勘違いしていたのですが、決してイコールではないのです。

 

東京23区では区有通路という名称で、公道であっても建築基準法上の道路には
該当しない道路があります。他の自治体でも各々の名称であります。
思い込みは排して、しっかりと建築指導課でヒアリングすることが肝要です。

 

【わかる部署で目的を明確に聞く】

 

なお、各部署での調査内容の聞き方(尋ね方)については次の4点がポイントだと思います。

 

1)目的を明確に聞く
2)深く突っ込んで聞く
3)知っていても念のため再度聞く(知ったかぶりをしない)
4)別の視点からこれならどうでしょうかと聞く

 

たとえば、前面道路が私道の場合、管轄する建築指導課で調査することになります。
そこで「建築基準法上の道路でしょうか?」「2項道路なら中心線は定まっていますか?」
と目的を明確にして聞くことが重要です。

 

また、回答を得られたらそれで良しとして引き上げるのではなく、もう少し深く話を聞きます。
「こちらは何mセツl、バックしたらいいのでしょうか?」と尋ねると「道路向かいの家が建て替え
する際に中心線は確定しています。

 

その中心線から見ると0.7mのセットバック(敷地後退)してもらいます」とより深い回答が
得られるはずです。

 

もしくは、単に「未確定なので狭あいの協議(道路中心線を確定する協議)をしてください」
という回答かもしれません。
どのような回答でも構いません。

 

調査する対象不動産にどういった影響が出るのか、ということまで深く尋ねるのが基本です。
それと、知っていても念のため再度聞く、知ったかぶりをしない習慣をつけます。
各自治体で専門用語の意味も若干異なることがあり、かつ法律の運用も違うからです。

 

たとえば、市街化調整区域では許可を得ないと家が建ちにくい、もしくは建たないと
一般的な解釈ではなっています。

 

私もそういうものだと早合点をして活動をしていたところ、ある自治体では条例
(都市計画法34条11号(|日34条8号の3))があり許可がなくとも建物を建てるのに
問題がないことがわかり、冷汗をかいたことがあります。

 

別の視点から尋ねることも重要です。たとえば建築指導課で「再建築ができませんね」
という回答を得ても、住宅地図や公図などを見ながら「隣地のこの部分を通路として
使用承諾を得れば、再建築ができませんでしょうか?」と聞いてみるのです。

 

「それなら再建築できます」
などの回答があれば、隣地の方との交渉によっては再建築が可能と言えるようになります。

 

あるいは、ストレートに「どうしたら再建築できますか」と聞くのも手です。
親切に方法を教えてもらえることもあります。

 

役所調査の結果、対象となる不動産がどのように利用できるか、どのような建物が建てられるか、
また、その周辺一帯がどのような環境となるかがわかるようになります。

 

このように役所調査によって対象不動産の“かたち”がつくられます。
その一方で、調査する人の聞き方などで調査結果が変わるものだと
いうことについては、先に述べました。

 

つまり、みなさんの調査のやり方次第で、対象不動産の可能性を大きく伸ばせられるか、
逆に縮めてしまうのか、決定づけることができるのです。
不動産の仕事ではこの役所調査がとても重要です。

 

気を抜かずに調査しましょう。

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