不動産 価格 決め方

不動産の価格の決め方で違う値段がつくことがある?

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不動産の価格の決め方で違う値段がつくことがあるでしょうか?

 

【同じ不動産でも違う値段がつくことがある】

 

不動産競売においては、様々な理由で不動産が安く買えることは、
ご理解頂けたかと思います。

 

さらに、バルクセールという手法を利用することによって、不動産価格は
3割から4割以上安くなることもお話しました。

 

これらは不動産が有する、「不動産の可変性」による特徴を基礎として
成立っていることなのですが、同じ不動産でも異なった価格が発生する
例として、その他に「市場転換」というものを挙げることができます。

 

ワンルームマンションの一室を例にとってお話したいと思います。

 

このマンションは月6万円で賃貸に供されていて、賃借人が賃料を払って、
所有者がこれを受け取っていることから、いわゆる投資用のワンルームマンション
と言っても良いです。

 

この場合には、このマンションの価格は、あくまでも投資に見合うかどうかの基準で
判断されるために、10年で回収することを考えますと、年間賃料の、10倍の
720万円が価格の基準となることがわかります。

 

ここで、一旦、賃借人が契約解除して出て行ってしまったと考えてください。
この時点で不動産を売却すれば、今度は周辺の同じようなワンルームマンションの
価格との比較で価格が決定します。

 

つまり、売買の対象となる不動産市場が投資用から居住用に変わったことを
意味します。

 

一般的に言えば、同じマンションの一室だとしても、賃貸用の不動産として
売り出す価格を100とすると、居住用のマンションとして売り出す場合には、
120前後の価格になります。

 

賃借人がいれば投資市場で、いなければ居住用の不動産市場で販売される
ことになるからです。

 

つまり、投資用不動産として購入し、居住用の不動産として売り出せば、
差額が利益となるのです。

 

【不動産の「追い出し屋」とは?】

 

中には投資用の不動産を専門に購入し、賃借人に退去してもらった上で、
居住用の不動産として販売するのを業にしている人も見受けられます。

 

日本では、借地借家法などで賃借人の居住の権利が強く保護されていることから、
法律上、「所有者が変わりましたから、すぐに出て行ってください」と立ち退きを
強制することができません。

 

しかしながら、賃借人に退去してもらったほうが高い価格で売れるとなると、
あらゆる手管を尽くして、退去するように仕向ける専門の人がいるのです。

 

これを通称、「追い出し屋」と言います。

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