不動産競売 価格

不動産競売の価格は本当に安いのか?

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【安く買える理由】

 

あなたは「不動産競売では市場価格よりも割安で不動産を購入することができる」
と言われるのを聞いたことがありますか?

 

そうであるならば、どうして、そのようなことになるのか考えてみたいと思います。
安く買える理由は、次の三点が考えられます。

 

@入札の参加者が限定されている。

 

Aあらかじめ設定されている入札期間に不動産の購入を決定する必要がある。

 

B評価書のなかで不動産に関する様々な減価が行なわれている。

 

まず@については、競売の制度趣旨により、誰でも入札することができる
競売制度でありますが、実際に不動産を買い受けた後に、購入の目的に
沿うような状態となるまでには、様々な露払いをする必要があることも
見受けられます。

 

そういった問題を予見し、代金を支払う判断ができる人は、競売に関して
一定の知識と経験のある人に限られる傾向があります。

 

またAのように、限られた入札期間、そしていわゆる競売の3点セットという
限られた情報から買い受けの是非を間違いなく決めるためには、かなりの
シビアな判断をすることが求められます。

 

このようなリスクが価格に反映されることから、高い価格で入札することが
困難となるのです。

 

【評価書をもとに売却額が決定する】

 

次にBの評価書についてはどうでしょうか。

 

競売の評価書については、何冊もの本が執筆することができるほど論点がありますが、
割安に買えるということにしぼって説明するならば、評価書では、通常の市場での
評価に対して、様々な修正が施されています。

 

例えば「市場性修正率」というようなものがあります。

 

不動産が、需要があまりない地域に存しているとか、建築不可の土地であるなど、
最初から減額をしないと売れない場合を考えて、短い入札期間内に売却できるように、
最初から30%ほど価格を下げて評価を行います。

 

その他に様々な理由が掛け合わされて評価され、この評価書を参考にして、
裁判所が売却基準価額や買受可能価額を決定するため、割安で買える
ことになるのです。

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