不動産 役所調査 チェックリスト

不動産の役所調査のチェックリストを紹介します。

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不動産の役所調査のチェックリストを紹介します。

 

法務局での調査を終えたら、今度は役所での調査となります。
役所調査は主に市区町村の役所で行います。

 

ただし、調査内容や行政の管轄によっては都道府県庁舎や、国交省の建設事務所などに
出向くこともありますので、効率の良い調査をするためには、調査場所を事前に下調べして
から行きましょう。

 

● 希望する建物が建てられるかどうか

 

役所調査の目的は対象不動産におけるさまざまな法令上の制限と建築の可能性を
探るところにありますが、主に「依頼者にとって希望する建物が建てられるかどうか」
「今後周辺地域がどのように変化するのか」という2点の調査が焦点となります。

 

あとは依頼者の依頼目的に応じて調査をします。

 

●役所は受け身と心得る

 

役所では調査する人の知識や経験で全く違う調査結果になります。
その理由は役所で調査する建築基準法や都市計画法などの法律には、
担当部署の運用者によって幅のある解釈をする余地が多く残されているからです。

 

そのため調査をする人がどの程度、建築基準法などの法律を理解しているか、
こちらがどのような聞き方をするかによって、回答が変わってくることに留意します。

 

また、役所(の担当者)は受け身のため「聞かれないことには答えない」のが前提です。
良い悪いの問題ではなくそういったものです。

 

したがって、こちらが質問のポイントをつかんだ上で的確に質問をしないと、こちらの意図する
明確な回答が返ってこないことがあります。
ポイントをつかむためにも、一定の知識や経験を身につけていくことが求められます。

 

4つの必携書類を持参する

 

役所調査にはl)住宅地図、2)登記簿謄本・公図、3)委任状(媒介契約耆)、4)メモ用紙
などの4点が手持ち資料として必要です。

 

また、役所によっては調査書類のコピーは不可だが書き写すならいいというところもあるため、
トレーシングペーパー(透かして複写するための半透明紙)も持参した方がいい場合もあります。

 

1)住宅地図は都市計画における用途地域、前面道路、上下水道、
埋蔵文化財の確認などに用います。
役所の方に見せることがありますので、事前に対象不動産をマーキングして、
上欄に住居表示を記載しておくと窓口での担当者とのやり取りがスムーズに
進みます。

 

2)登記簿謄本・公図は建築概要書を取得する際に地番や建物の築年数を
尋ねられるのでその確認のために用います。
また、道路への接道が怪しいときは建築指導課の担当者と公図を見ながら
話すことがあります。
こちらも必ず持参するようにしましょう。
また、所有者から署名押印をもらった3)委任状(媒介契約書)も同様です。
評価証明言の取得や宅地内の上下水道の調査など個人情報に関連した
ことで所有者の同意が必要な場面で利用します。
ただ、私自身もよくやってしまうのですが、持参し忘れることが多い書類です
ので、調査=委任状としっかり覚えておきましょう。

 

役所は情報の宝庫です。所有者自身が把握しているケースが多い「権利関係」
と「担保力」を客観的に調べるだけの法務局とは違って、役所では所有者が
知らない情報が潜在しています。
役所調査はその情報を顕在化させて、得るのが目的と言えます。
そこで、どこの担当部署でどういった調査をし、何の書類を取得すべきかを
以下にまとめました。

 

環境課
土壌汚染の有無を調査

 

「土壌汚染の有無を教えて下さい。」

 

届出簿を書き写すことが多い。

 

都市計画課
途地域や計画道路、地域地区計画の確認

 

「用途地域や地域地区計画計画道路、都市施設の有無を教えて下さい。」

 

注意して聞くこと
@都市計画道路が敷地を通っているとき、近隣にあるとき、「計画決定ですか
事業決定ですか、また名称と計画幅員を教えて下さい。」
@−1計画決定の場合
「計画決定期日はいつですか、番号は何番ですか、事業化決定の予定はありますか?」
@−2事業決定の場合
「事業開始と完了予定日を教えて下さい。」

 

都市計画課
A都市計画道路が敷地と重なる場合
※上記@〜@−2の他に下記も加える
「敷地にどの程度重なるか証明書は出ますか、もしくは証明書をいただくには
どういった方法がありますか」
「建築する際の制限について教えて下さい。」
B地域地区計画その他都市計画法に絡む場合
「詳細な建築等の制限について教えて下さい。」
都市計画図(用途地域図・都市施設図・計画道路図)を取得。
場合によっては都市計画道路線引図も取得。

 

 

区画整理課
画整理事業(事業内容、精算金や賦課金)の確認
「区画整理事業はありますか、あれば事業内容精算金や賦課金について教えて下さい。」
換地証明書・底地証明書・重ね図の取得

 

 

建築指導課
築基準法の該当有無(私道の調査)
建築確認と検査済証の確認。
擁壁や工作物の取り扱い再建築や建築の制限に係る情報の確認
狭あい道路の協議。
自治体の条例を確認
「この道路は建築基準法上の道路でしょうか。」
「建築確認番号と検査済番号を教えて下さい。建築概要言と台帳
記載事項証明の写しを下さい。」
「建築を制限する条例や法律がありましたら教えて下さい。」

 

注意して聞くこと
@私道が4m未満で42条2項道路の場合
「私道の中心線はどこでしょうか、セットバックはどの程度すれば
いいでしょうか、狭あいの協議は必要でしょうか、またその方
法を教えて下さい。」
A私道が位置指定道路の場合
「指定番号と認定幅員を教えて下さい。また位置指定図面があれば
写しを下さい。」
B再建築ができない、できなさそうな場合
「再建築ができますか?どうすれば再建築ができるようになる
でしょうか?」
C市街化調整区域にある不動産の場合
「この敷地での建築行為について教えて下さい。」
D擁壁がある場合
「擁壁がある場合の建築等の制限を教えて下さい。
また、その建築概要書と台帳記載事項証明書を下さい。」

建築概要書(工作物・擁壁含む)、台帳記載事項証明言、位置
指定道路図、狭あい協議書の取得

 

 

宅地開発課
開発許可、宅地造成許可、旧住宅地造成事業許可の確認
注意して聞くこと
@団地や一体的な開発エリア内にある不動産の場合
「開発許可はありますか,宅地造成許可はありますか、旧住宅
地造成事業許可はありますか」
→ある場合:「それらに関する図面(開発登録簿、土地利用計画
図)を下さい。」
A隣地や周辺に大きな空地などがある場合
「隣地や周辺に開発許可の記録があるか教えて下さい。」
開発登録簿、土地利用計画図の取得。

 

 

道路課
道路の種別(公道か否か)・番号、認定幅員の確認
道路境界の確定の有無を確認
「道路種別と路線番号現況および認定の幅員、また道路境界の
査定の有無を教えて下さい。」
「道路台帳等の図面を下さい。」
道路台帳図(現況平面図)、認定路線図、区域線図、道路境界図の取得

 

 

下水道課
前面這路の下水道配管の有無、管径の長さの確認
合流式か分流式かの確認鰯雨水の処理方式の確認
下水道使用料金の発生有無
「前面道路下の下水道管の有無と管径・土被り厚を教えて下さい。
また、下水道台帳図面を下さい。」
「分流式でしょうか、合流式でしょうか教えて下さい。
また、雨水の処理方法も教えて下さい。」
注意して聞くこと
「下水道の負担金はかかりますか、教えて下さい。」
「使用料金が発生していますか、教えて下さい。」
下水道台帳図の取得

 

 

上水道課
前面道路の上水道配管の有無、管径の長さの確認
宅地内の配管を確認
給水装置の所有者名義人の確認
「前面道路下の給水管の有無と口径・土被り厚引込管の有無と
口径を教えて下さい。それと、給水台帳図面を下さい。」
注意して聞くこと
※委任状(媒介契約書)の提示を求められます。
@一般的に聞くこと
「宅地内給水管の管径等を教えて下さい。またその図面も下さい。」
「給水装置の所有者は○○さんでいいですか。」
A引込管や水道メーターが設置されていない場合
「引込管を設置するのにかかる費用を教えて下さい。」
上水道台帳図、宅地内配管図の取得。

 

 

河川課
隣にある河川、水路情報の確認
「河川(水路)の管理幅や深さなどを教えて下さい。また、図面
を下さい。」※浸水予想や、道路斜線制限の緩和に影響します
水路図の取得

 

 

防災課
浸水履歴、想定される浸水深さの確認
地震時の影響の確認(液状化含む)
「浸水履歴と想定深さ、地震による被害、液状化の可能性について
教えて下さい。」
地震浸水ハザードマップ、液状化マップの取得

 

 

農業委員会
田畑を売買する際の手続き方法の確認
生産緑地の指定の有無
「田畑を売買するときの手続き方法とそのスケジュールを
教えて下さい。」
「生産緑地に指定されていますか、また、指定が解除される場合
の条件を教えて下さい。」
生産緑地図の取得

 

 

生涯教育課
化財埋蔵包蔵地の該当有無の確認
「文化財埋蔵包蔵地に該当するかを教えて下さい。」
注意して聞くこと
@該当地・隣接地の場合
「建築物を建てる場合の届出方法、書式など概要を教えて下さい。
また、試掘等の費用はどうなりますか」
A対象地でかつて試掘が行われたことがある場合
「どのようなケースで再度試掘することになるかを教えて下さい。」
団届出書の取得。エリア図は書き写し対応が多い

 

 

資産税課
対象不動産と関係する家屋や土地の所在の確認
評価証明書等の取得時に「対象不動産に関係する地番、家屋番号すべてをお願いいたしま
す。」※委任状(媒介契約書)の提示を求められます
評価証明書・公租公課証明書・名寄帳の取得

 

情報公開室
対象不動産の歴史の確認
※都市計画図が売られていたり、浸水ハザードマップなどが
備え付けられているときがある。

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