不動産 調査 ヒアリング

不動産の調査のヒアリングは当事者のちょっとした仕草を見逃すな。

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契約の対象となる不動産について、どのような項目をどう調査するのかを決めたら、
さっそく調査にかかります。

 

最初の調査は契約の当事者への聴聞、いわゆる「ヒアリング」を行います。
経験上、申し上げますと、ヒアリングは現地(対象不動産)にて行うのがベターです。
なぜかといいますと、その場で話の内容を確認することができるからです。

 

なお、注意すべきことは、ヒアリングによって調査方針が決まるため、聞き漏らしなどは
出来る限るしないようにします。

 

と申しましても、よく起こることですが、それは当事者が言っていることへの認識の違いが
生じてしまうことです。

 

「あの時言ったのは、決してそういう意味ではなかったんです」と後になって言い訳をされないように
現地では必ず言葉の意味を確認しましょう。
もしくは話の内容をマップ形式で図を用いたりして書くことで、当事者との誤解が生じないようにします。

 

ところで、時々ありますが、このヒアリングの際に、当事者ではなく代理人が対応してくることもあります。
その場合、当事者から直接紹介されるとか、前もって承諾得ているとか、当事者から印鑑証明書を
添付した委任状などで、「この方が代理人ですよ」という書面がない限り、重要な話をするの
は避けることが賢明です。

 

代理人の話をすべて真に受けると、後でトラブルにあうこともしばしばあるからです。

 

私自身も、弟の代理人という兄から「何も問題ない」という不動産の売却依頼をいただき、
契約する直前になって実際はマンションの管理費や修繕費を長期の間、滞納していることがわかり、
結局取引ができない状態だったという失敗談があります。

 

そのときは、代理人と名乗る兄の言葉を鵜呑みにせず、直接、弟さんに売却理由の確認を
取れば良かったなと後悔しきりでした。

 

むずかしいのは、不動産は当事者でしか知りえないことも多く、所有者等の権利者でないと
調査はできなかったり、目には見えない問題を把握することもできません。
なので、事情をよく知らない当事者の代理人の言葉は真にうけないことが賢明です。

 

実際に不動産調査のヒアリングを行いましょう。
まずは、今後の調査結果をまとめて記録するためにヒアリングシートを用意します。
そこに、ヒアリング内容を書きとめていきます。

 

ヒアリングシートは、1)後で見返せる、2)記録を保存する、この2点が目的です。

 

ノートでも、何らかの厚紙でも構いません。
私はA4判の厚紙で作成した調査チェックシートを首から掛けることのできる
バインダーに挟んで使っています。

 

あなたも使いやすいチェックシートを用意して調査に臨みましょう。

 

さて、準備が整いましたら、契約当事者へのヒアリングとなります。
その際には当事者に「リラックスして」「話を対象不動産に絞って」「集中して」
話をしてもらうため、「今までの経緯」「雑談」「60分」の3つを心がけてください。

 

なぜこの3つを紹介したのかと言いますと、ちなみに、時間を60分と目安にしているのは、
こちらも、当事者も話が脱線せず集中できる限度だからです。
実際はこれの概ね半分である20〜30分もあれば十分なことが多いです。

 

「購入してから今までの話をお聞かせください」このようにお願いしてヒアリングを始めます。
内容は雑談風で構わないので、不動産のことを時系列に順番に話してもらいます。

 

そうすると、当事者が隠したいことがあっても、前後の話の流れから、矛盾が出てきて
おかしくなるので、結局、隠したいことが表に出てきます。

 

もし、話の前後を聞いていて、話が省かれていたり、矛盾することがあるなと思ったら、
すかさず指摘しておきましょう。

 

重要事項説明書に盛り込まなければならない点や、これまでの話になかった点については、
一通り話が終わってから、再度質問をして回答を得ます。
これでやっとヒアリングを終えます。

 

さて、まとめてみますと、ヒアリングの基本とは、
1)当事者が話しづらいことをすべて聞く、
2)所有者がどのような考えの持ち主なのかを知る、
3)売買の場合はその理由を聞く、の3つが基本となります。

 

次に、具体的にヒアリングでチェックすべきポイントを以下のように10個ほど挙げておきました。
これらを依頼者の目的に沿って簡単に流して話すところ、深く突っ込むところを選別していきます。
なお、依頼者が思わず言葉に詰まるチェックポイントは、何か問題を抱えているところです。

 

そのまま話を流してしまうと、後々トラブルへ発展することもあるので、時間を割いて
深く聞くことが必要です。

 

特に1)事件事故、2)人間関係、3)埋設物については、当事者しか知りえないことです。
ここは必ず尋ねてください。

 

ヒヤリング時の10のポイント

 

1.事件事故     自殺、殺人事件、突然死など
2.人間関係     近隣とのトラブル、境界紛争、家族関係のトラブルなど
3.埋設物      地下室、浄化槽、隣地の給排水管の有無など
4.土地履歴     もともとは池、田んぼ(地盤の強弱)、墓地など
5.住環境      騒音、臭い、揺れなど  
6.歪み破損     建物の傾き、破損、地盤沈下など
7.修繕履歴     メンテナンス、リフォームなど
8.管理関連     ペットの有無、火事震災風災など
9.財務面      ローンや税金の滞納、謄本上見えない債務など
10.嫌悪危険施設 変電所、高圧線、墓地、火葬場、風俗など

 

さらに、ヒアリングの過程では当事者が所有している書類の有無を確認することがあります。

 

その書類を7つ紹介します。
これらの耆類は何かと必要となるものばかりです。
確認をしたら必ずコピーを取るようにします。

 

また、どの書類も再発行がきかない重要で貴重なものばかりですから、無くさないように
取り扱いには十分に注意します。
経験上ですが、できるだけ預からない方が賢明です。

 

ヒアリング時に確認すべき書類等

 

権利関係書類
  登記済権利証、登記識別情報など。所有者(当事者)が権利者本人かどうかを確認します。

 

固定資産税・納税通知書
  直近の納税通知書です。固定資産税等の税額と評価額を確認します。
  評価額は登記費用等の算出に利用します。

 

上下水道の明細書 
  上下水道を利用しているかどうかを確認します。
  また、建物などを利用しているかを確認します。
  浄化槽から下水道へ切り替えている場合は、下水道料金がかかっています。

 

測量図等
  確定測量図もしくは現況測量図。これがあると敷地の大きさ等を把握できます。

 

建築確認通知書 
  建物が建築確認および確認検査を受けているかを確認します。
  通知書記載の内容と異なっていると違法建築の可能性が高いです。
  また、火災保険金額の算出に用います。

 

間取り図等 
  設計図害、パンフレット等のこと。
  取引その他に用います。建築確認通知書に添付されています。

 

税金関連書類 
  購入時の売買契約害、建物請負契約書、住み替えの場合は前回所有物件の
  売却時における讓渡所得税の申告書など。 

 

ここまでで当事者へのヒアリング等の調査は、ひと通り終了です。

 

 

 

 

 

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