不動産 現地 調査 ポイント

不動産の現地調査は10のポイントがあるんですよ。

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不動産の現地調査は10のポイントがあります。

 

よくテレビなどの刑事ドラマでは「現場100回」といって、難解な事件のために捜査が
阻まれたりすると、現場に立ち戻って調査をし直す場面に出くわします。

 

不動産の調査でもドラマのように何か不明な点や問題点が出てくると、現地で再確認を
することが必要となります。
この場合には、実務で経験者になればなるほど、現場での再確認が習慣になっています。

 

現地調査はまず、基本調査を最初の1回ですべて終えて、その後、法務局や市区町村の行政での
調査結果を確認するために、最後にもう1回現地に赴くのが基本的な流れとなります。

 

その後は、複数回現地に足を運びつつ、取引やコンサルティングを行って、調査結果に
変更がないかどうか、また問題点の確認を行います。

 

ただ、気を付けないといけないのが、最初の調査をきちんとしてないと何度も現地に
出かけないといけないので、1回目でしっかりと調査を行い基礎を固めます。
あなたのような不動産のプロは、テレビドラマのような現場100回をやってはいけません。

 

現地調査の目的は「不動産のあるがままの状況をつかむこと」にあります。
それは不動産業者の調査が現況有姿(現状あるがままの状態)を原則としているからです。
契約書の中においてもよくみかけますよね。

 

その際にとても大事なことは、「この不動産は他の不動産と比べてここが違うな」と現地を見て
感じることができるかです。

 

あなたが「違うな」と感じたなら、その問題点を浮き彫りにして、詳細に調べていくことで、
その不動産が内包している瑕疵なども見えてきます。

 

〜現地調査における10のポイント〜

 

不動産の現地調査では、主に10の調査ポイントがありますので、以下例示をいたします。

 

なお、現地調査では、ヒアリングの場合とは異なり、必ずひと通り見ていくことが鉄則です。

 

敷地形状      形状、大きさ、擁壁の有無、法地など
敷地境界      隣地との敷地境界を確認します。境界標など
接道幅員      道路に接面する敷地の幅を測ります
近隣関係      周辺の建物、越境の有無、高圧線など
ライフライン    上下水道、ガス、浄化槽など   
建物歪み      建物の傾き、地盤沈下など
破損修繕      設備の破損、修繕の状況など   
管理状況      自転車置き場ゴミ置き場の整理整頓など    
使用状況      居住中、空家、賃貸入居、駐車場利用など
騒音臭気      騒音、臭い、揺れなど   

 

 

1)敷地形状では、擁壁法地(斜面のことです)があるとき、高低差があるときはその
大きさや高さを把握しておく必要があります。所有者が関連図書を持っているようでしたら、
調査の前のヒアリングの段階で事前に入手しておく必要があります。
擁壁、法地、高低差によっては建築できる大きさ、範囲に制限がかかるうえ、購入後の費用にも
大きく影響を及ぼしますので注意が必要です。

 

2)敷地境界の確認は、不動産の形状と規模を示す大事なチェックポイントです。
現地では境界を境界標(コンクリート杭など)や地積測量図などで確認していきます。
隣地との境は所有者もよくわからずに勘違いをしていることがあるため、所有者と一緒に
できるだけ測量図などを見ながら確認した方がいいでしょう。

 

4)近隣関係では、越境の有無を確認することも重要で、ついうっかり忘れてしまうポイントに
なりがちですが、隣地からの越境を現状のまま放置をしておくと、取引後にトラブルへ発展することが
よくあります。

 

また、高圧線などが上空に通っている場合は、それを所有している電力会社等に電話で
ヒアリングをします。
私たちは、一般に目線は下の方に向きがちで、上を見上げることは少ないです。
なので、一度顔を上にあげてみて、高圧線が見えたら、どの程度の高さにあるのか、
建築をする場合の制限や、上空の使用料を土地の所有者にどれくらい支払っているのかを聞きます。

 

5)日常の生活には切っても切れないライフラインは後に市区町村等の行政でも調査を行いますが、
その際に図面と現地が適合するかを前もって調べておきます。
水道については止水栓が1軒につき1個は必ずあります。

 

四角い形状の蓋が地上に出ていますので、その存在を確認します。
また、直接道路から引き込まれているかどうかも確認します。
隣地や他人地から引き込まれている場合は、後日補修や取り替える際に隣家等の
承諾が必要となります。

 

下水道は下水枡や雨水枡の存在も確認をしておきます。
枡は丸い形状をしています。
敷地内に下水道枡があり敷地前の道路にも枡があるようでしたら、下水道を使用しているはずです。

 

そうでない場合、浄化槽が設置されている可能性もあります。
こうしたケースでは、本下水へつながっているか、あるいは浄化槽利用なのか確認します。
ガスはプロパンガスが設置されているかを確認します。
都市ガスを利用しているエリアでも、プロパンガスや簡易ガスを利用している人もいるからです。

 

6)〜9)土地の上に建物がある場合は、破損状況や傾きの有無を確認することで継続して
利用できるのかどうかを把握します。
傾きや老朽化など破損がひどければ何か理由がない限りは取壊しを前提とするべきでしょう。
微妙な判定が必要な場合は、迷わず建築士やホームインスペクター(住宅診断士)といった
専門家に依頼したほうがベストです。

 

10)騒音や臭気は曜日や時間帯にもその発生状況が異なるので、ヒアリングを参考にして
調査する日を選ぶとよいでしょう。

 

 

不動産業者の調査は原則として説明するための調査です。
もし、目視と簡易計測でわからない点は、調査結果として「わからない」と説明すれば、
それで構わないのです。

 

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