不動産 調査 方法

不動産調査の方法のコツは一枚の住宅地図を道具にするんです。

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不動産業者や不動産鑑定業者に務めることになった新人の方は、まず最初に上司や先輩から
仕事の基本となる不動産の調査を命じられることがあります。

 

その時には物件である土地や建物などの不動産は、どこで何を調査ができるのかと思い悩みつつ、
「とりあえず現地を見てこようか」という結論に一旦は落ち着きます。
しかし、不動産調査というのは、そもそも現地調査、で完結すると思われますか。

 

一般的に、不動産の調査には以下に記載した6つの対象(箇所)があります。

 

不動産調査の6つの対象(箇所)

 

1当事者
依頼者、売主、買主、代理人です。仕事を請け負うためにまず受付を行うわけですが、その際に
主に関係基礎書類を受け取るるほか、不動産の概況を把握するためにヒアリングを行います。
このヒアリングにより仕事を受けるか否か判断し、そして不動産調査を行うための全体方針が決まります。
いわゆる処理計画の策定を行います。

 

2現地
現地に赴いて、取引や評価の対象となる敷地内外の環境を把握します。
土地の形状、間口、奥行、高低差、隣地境界の確認、周辺に利便施設または
嫌悪施設がないか等を確認して法務局、行政、ライフライン等についてどのような
調査をするのか方針を決めます。

 

3法務局
主に所有権や所有権以外の権利関係の調査を法務局出張所、あるいは本局にて行いますが、
ここでは同時に取引や評価の対象となる不動産の範囲や担保価値をつかみます。
近年では、ある程度はインターネットでも登記簿謄本等の取得が可能となっているため、
調査をすることができます。

 

4行政
主に法律関係の調査を市区町村の役所(場)、時には都道府県の役所にて行います。
ある程度はインターネットでも調査が可能です。行政の調査は、調査方法によって
結論が異なる場合があります。

 

5ライフライン
配管が届いているのか、管径はいくらかをつかむために、上水道、下水道の管轄行政庁、
電気・ガスの各会社にて調査を行います。現在ではインターネットで当該情報を配信している
市区町村等が多いので、ネット検索をしたり、FAX経由で行う場合もあります。

 

 

6関係各所
マンションの管理会社、借地人、地主、税務署、電鉄会社が主なところです。
区分所有のマンションや土地が借地底地など不動産の属性によって調査対象が異なります。
調査する人の経験の度合いや調査先の担当者によっても、あってはならないのですが、
答えが変わることがあります。

 

 

この調査すべき6つの対象を効率よく回るには、情報を多く得られる順から調査を始める必要があるため、
以下の順序で調査を行うのが良いと考えます。

 

1)当事者→2)現地→3)法務局→4)行政→5)ライフライン→6)関係各所。

 

1)と2)とで取引や調査の対象となる不動産の調査方法を決め、3)から6)では処理計画の策定に基づき
実践するという手順をつくれるからです。

 

1)当事者と2)現地はどちらも得られる情報量が多いのですが、あえて当事者を先行させるのは、
当事者が、自分には目で見えない不動産にまつわる情報をたくさん知っているからです。
「高圧線の補償はまだ受けていないよ」、「地下室があるよ」、「隣人と境界でもめているよ」など、
土の上下等のことは現地を見てもわかりづらく、当事者しか知りえないのが一般的です。

 

3)法務局では主に権利関係を確定するために調査します。
ただ、権利関係は当事者のヒアリングや基礎資料など、さらに現地での調査により
事前にある程度把握できますので、それらの後にします。

 

4)行政の調査は法務局で取得する登記簿謄本や公図、地積測量図、建物図面、
地役権図面を使う場面があるので法務局の後にします。

 

5)ライフラインは行政調査の前後どちらでも構わないのですが、優先順位から考慮すれば
行政のほうが高いですから、行政を先にします。

 

6)関係各所は他の調査の結果を受けることが多いので、最後となります。
めったにはないのですが、当事者が不動産を良く知っていれば、あとの調査は確認と
必要書類集めのみというこもあります。

 

調査の際にはA4一枚の住宅地図を準備してください。
そのうえで「依頼者の目的」と「使えるか(建てられるか)」「取引(手続き)は安全か」
「担保に取れるかどうか」を思い浮かべながら、その住宅地図を眺めまてみます。

 

この段階で不要な調査の割愛を検討します。
たとえば、不要となる調査の代表例が、法務局調査の一つである「隣接不動産の一覧」調査です。

 

住宅の売買では、住宅地図上の隣接地が法人(会社)所有であれば、騒音や臭気による
住環境の侵害があるかないか、または土壌汚染の可能性はないかを予測し判断しなければなりません。

 

そのため、登記簿謄本(要約書)と会社謄本を取得して、その所有者を確認することによって、
どんな業種・業態か、また、人の出入りはどの程度あるかについて調査します。

 

もっと詳細に調べるのであれば、図書館などで過去の住宅地図をコピーして
数十年前の状態までも調査することもあります。

 

ただ、隣接地が個人所有である場合は、同じように住宅として利用していることが多いので、
謄本を取得して調査する必要はなくなります。
また、住宅地図は調査の手順を決めるためにも役立ちます。

 

敷地内に擁壁(土あるいは山が崩れるのを防ぐ壁状の構造物)がある場合は、
当事者へのヒアリングよりも現地調査を最優先にして、撤去するかもしくは擁壁を
組み直す可能性を検討します。

 

宅地造成等規制法や急傾斜地崩壊地等の規制の網にかかっていないか等、
不動産の購入者にとって擁壁は、利用上問題がありますし、
かといって組み直しや撤去などには大変高額な費用がかかるからです。

 

いずれにせよ、住宅地図を積極的に活用していきましょう。
結局、あなたがどこから不動産調査をしたらいいかと悩んだら、
情報量の多いところから調査していく。

 

これが鉄則です!

 

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