不動産 調査 仕方

不動産の調査の仕方は順番がとても大切なんですよ!

Sponsored Link

【何人にでも理解できることこそしっかり調査する必要があるんです。】

 

不動産の取引を行うにあたっては、仲介する不動産業者は必ず物件の調査を行います。
また不動産の鑑定評価においても、評価の対象となる不動産の調査は詳細に行います。

 

ところで、宅建士のよりどころとなる「宅建業法」をくまなく読んでみると、
意外なことがわかりました。

 

それはどういうことかと申しますと、不動産に関する調査義務については何も明確な
規定がないんです。

 

売主や買主には説明をする義務は課しているのですが、
調査をする義務はないということが読み取れます。

 

では、不動産の調査はしなくともいいか? と言うとそうではなく、説明す
る以上、宅建士として、専門家として調査するのが当然と解釈することがわかります。

 

このように不動産の調査の仕方には明確な指標がないことで、プロとしても調査の範囲が
わかりづらくなっているのが現状です。
そのため自分自身で調査の基準を設ける必要があります。

 

しかし、全くのゼロから調査基準をつくる作業は大変です。
そこで、その基準の拠り所として活用するのが裁判所の判例ですが、
どこまで調査すれば、「宅建業者としての責任を果たしたか」「後日トラブルにならないのか」
という2つの観点を重視して、基準をつくることになります。

 

宅建業者の調査義務に関しては、宅建業法を見ると以下のように判断してい
ることがわかります。

 

1)何人でも見たり、聞いたり、調べればわかることは調査する必要が
ある(消費者が見てもわかるようなことは、調査して説明しなければならない)。

 

2)高い専門性が必要なことまで調査する必要はなくかつ責任も負わ
ないが注意を促すことは必要である。

 

また、宅建業者の責任については次のように規定されています。

 

3)依頼者がそれを知らないと不利益を被ることは伝えなければ責任
が問われる。

 

4)調べられる範囲内で調べていれば責任は生じない。

 

個々の案件によっては、異なる判断をされる場合もあるようですが、大局的には
上記の考えがあるようです。
私たちはこの判断を基礎として、不動産の調査基準とその範囲を定めていくことになります。

 

ところで、気になるのは「高い専門性が必要なことまで調査する必要はない」という箇所です。
高い専門性とは、調査を行うためには特別な知識や資格、機材が必要となるもので、
土壌汚染、地盤調査や耐震診断などを指すようです。

 

しかし、これらについては全く考慮外にして、調査を行わなわなくてもいいのかというとそうでは
なく、一般の方でも目で見てわかるような建物の傾きがある場合は依頼者に「注意が必要ですよ」
と説明する必要があります。

 

その上で「専門的なことは当社では責任が取れないので、もし取引に重要だ
と判断されるのであるなら、專門家をご紹介しますので専門調査の依頼をしましょう」
と伝えておきます。

 

素人から見れば、不動産のことなら何でも知っていると思われるのが不動産業者や
不動産鑑定業者です。

 

そのため、場合によっては、たとえば建築士や土地家屋調査士など専門家への
相談が必要となることも伝えておくべきです。

 

そうしないと後日無用なトラブルを招くことにもならないですし、一般の取引主体の
方々の利益を損なわないようにするためと考えます。

 

また、調べられる範囲内で調査しておけば責任は生じないというのもとても重要です。
特に不動産の場合は自ら語ることがないため、所有者や居住者しか知りえないことが
多くあることが一般的で、所有者等から聞くことができなかった事柄については、
調査をするといってもそれは限界があります。

 

そういった場合には、「所有者等からの聴聞では、ここまでは伺いました」
「所有者の方以外にも聞き取りをしましたが、特に問題はないようです」
と依頼者に現状をそのまま伝えれば責任は生じないと考えて良いです。

 

したがって、不動産会社などは「調査に自分たちがなし得る最善を尽くしたのか」と、
常に自問自答し、社会的公共的意義を意識するよう心がけるべきと考えます。

 

不動産の調査の仕方とは、不動産がどのようなものなのかを何人にでもわか
りやすくすることです。

 

目の中に飛び込んでくるのはほんの一部分で、所有権以外の権利など権利関係や
境界越境などの法律関係などは実際に調べてみなければ本当の姿を映し出さないからです。
そのことを依頼者もよくわかっています。

 

一方で、依頼者が不動産業者に求めているのは、不動産の「目に見えないもの」
「気づかないもの」「見てもわからないもの」という3つの障壁によって自己の目的が達せられず、
不利益を被らないようにすることなのです。

 

したがって、ここまで述べてきた判断基準をベースにこの3点を留意して、各個人で
不動産の調査の仕方を定義づけして、「何を調査すべきか」範囲を決めていくことになります。

 

次回は、不動産の調査にあたって、どこで、何を調査することができるのかについて
具体的にお話したいと思います。

 

 

 

Sponsored Link
Sponsored Link

サイト理念

不動産鑑定士とは

他資格との比較における難易度

ダブルライセンスのメリットとは

不動産鑑定士の年収は

不動産鑑定士試験を突破するには

不動産の基礎知識の情報館

不動産の法務局調査

不動産取引の流れ

不動産価格の査定の実務

不動産取引に必要な融資の基礎知識