不動産価格 査定 実務

不動産価格の査定は実務では、仕事の根幹と言えます。

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【売却可能な価格とは?】

 

不動産価格の査定は実務では、仕事の根幹と言えます。
「いくらにするのかを決めるのが経営だ」稲盛和夫氏(京セラ創業者、現名誉会長)が
著書の中において公言していらっしゃる言葉です。

 

不動産売買をかじ取りする不動産業者にとりましても、価格の命運を握る「査定」というものは
仕事のメインと言っても過言ではありません。

 

価格セッティングのやり方ひとつで売買契約の進み具合や、売主・買主の満足レベルと言うものに
影響されるからだと言えます。
価格決定にとっては買主の意図が物を言います。

 

価格査定と申しますのは時価や適正価格を値踏みすることとは違って、「買って貰える価格」を
はじき出す行為です。

 

「買って貰える価格」と呼ばれるのは捉え方を変えてみると、「買手が購入してもトクに思える値段」
だと言えます。

 

価格査定においては買主としての視点がどうしても必要なものなのです。
売主・買主、それに不動産業者が「契約を開始してうれしかったです」と言っても良い
三方一両得の価格を判断する、こういったハードな業務は専門家以外では実施することができず、
不動産業者にとっては腕の見せ所だと言えるかもしれません。

 

不動産取引に関しての価格査定というのは「時価(適正価格)」なんてことではなく、そこから
「売れる価格」を誘導することを意味します。

 

宅建業法(第34条の2第2項)にも、媒介の際には売主に向けて価格の「道理をわかりやすく
しなければいけない」と記されています。

 

「契約成立見込価格=買って貰える価格」が正に「根拠」が備わっている価格となるのです。
「いかなる経緯が影響しても売り渡せる価格が適正価格」とでもいうべき不動産業界の教訓と
されているのは的を射ていると言えます。

 

基本として価格査定の行程は、質問からスタートし、売却の媒介契約を確保するに至る迄の
6段階に分類されます。

 

@問い合わせ A机上査定 B実査定(内覧・ヒアリング) C不動産調査 D実査定価格の提示
E媒介契約取得、 その内容に関しまして、段階的にレクチャーするようにしましょう。

 

@質問事項は売主から電話・FAX・メールを介して入手するのが通例です。
このケースでは往々にして「B実査定に結び付けること」「A机上査定向けに贈データをもらうこと」
というような2 点を意識して行います。

 

前者から見れば、問い合わせの返答方法は、売主に「面談したい」「不動産をお見せしたい」
「ここに仲介して頂いて売却したい」という様に感じさせることを意識してハキハキとした応対に
留意してます。

 

そのタイミングで推測できる成約価格はもちろんの事、自分自身の店の売買経歴の宣伝、営業スタンス
などに関して、わかり易い数字を交えながらも伝えたいものです。

 

後者の場合は、机上評価を狙ったデータの一つとして、この時点では「所在地(マンション名)」
「面積(土地建物)」「築年数」「売却することになった理由」の 4点を聞ければ大丈夫です。

 

データについてはたくさんであるほどオーケーなのですが、電話をかけて多岐に亘り質問すると
疎ましがられるものですから注意します。

 

会話の中から「マイホームを拝見させて貰うことは可能ですか?」「不動産を調査しながら
ご説明を伺うことができますか?」と確実に面会の申し入れを行ないます。

 

@問い合わせの締めの一環で、売主側より許可をいただければ、面談の日取りを決めます。
予定時間は30分から1時間として、「登記簿謄本」「間取図」「購入時のパンフレット」
「測量図」と言われるものを準備して頂くようリクエストしましょう。

 

【机上査定というのは価格のものさしを示す行為】

 

@ヒアリングを済ませたら、住宅地図を活用して位置を確かめて、法務局から登記データを
入手します。

 

お宅が一戸建てであるとか土地だけというケースで再建築上不都合があると思える地域だと
すれば、この段階で役所に調査をかけましょう。

 

その上で、おおよその価格帯を算出します。これがA机上査定です。あくまでも目安で十分です。
後は、査定害にまとめてB実査定の日程に備えます。

 

「査定書」「間取図」「デジカメ」「メジャー」「ペンライト」といったものの調査を始める道具を
持ち込み出来る様に用意します。

 

B実査定のリアルな目的というのは、媒介契約を獲得するために“売主の信用を手に入れること
だと思います。

 

「売れる価格」の計算がターゲットと呼ばれるかも知れないけれど、価格に比べると信用を手にする
ことの方が輪をかけて重要だと言えます。

 

かなりの売主については価格も重要なのですが、販売をまかせる不動産業者の営業担当が
「信頼できる力のありそうな人」かどうであるのかも大事に考えているのです。

 

そういう訳で、約束の場合、時間を遵守する、売主の見解を汲む、売主の立場に立ち位置を置いて
考案するといったもの、信頼感を獲得することを狙った対処を行ないます。

 

信頼の確保を意識の中に入れつつも、実査定は「挨拶・聴き取り」「内覧・調査」
「価格提示・査定書の提出」の流れで実施します。

 

挨拶・ヒアリングの時点では、売却理由と売却上の重要なポイントを質問します。
準備して頂いた文書等に関しても読んでみて、必要なものは預かってコピーを取ります。

 

登記済権利証を差し出されたら「所有者は誰か」と「登記受付の日付と番号」のチェックを
きっちりと実行します。

 

室内の内覧・調査だとしたら「売れる価格」を提示することを目的に、買主の視点を持ちまして
建物を閲覧していくというわけです。

 

価格や買取り決定ポイント、面倒なことに関係するのは一切間取図に確認を含めるか、
メモをしておくことにします。

 

ちなみに、棚の中や個室内を開けるときは、売主に「開けても構わないでしょうか」と同意を取ってから
開けてみるという風にしていきます。

 

内覧と質問をスタートさせて机上査定から安定している、追加でチェックすることがないと明らかになれば、
だいたい終了した後に、D実査定価格の表示を実施します。

 

準備した査定書を売主に差し出しながらも金額等に関して説明し、内覧のコメントと言えるものを
お話していくというわけです。

 

実査定価格の報告を済ませた後に、「後になってご感想を教えて欲しいこともあって連絡をしても
構わないですか」と申し付け加えて、退去いたします。

 

この場で許可をゲットしておくということは、次回のアプローチが行ない易くなるはずです。
それに加えて、別途確認することが必要不可欠で実査定価格の提示を次回に先送りするのであれば、
通告する日程をお約束して退去します。

 

ちなみに、実査定は早い時には5分前後で完結させることだって行えますが、ひとつだけでは売主の信用を
手に入れるためには時間が充分にありません。

 

売主に時間が掛かるなぁと思われない時間、おそらく30分から1時間位は、面会と評価の話し合いをして、
信用を確保することを心がけたほうが良いでしょう。

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