不動産価格 査定 方法

不動産価格の査定で留意すべき方法は8つあります。

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不動産の価格査定で留意すべき方法及び原則は8つある、と私は考えています。

 

原則1 買主の視点に立って査定する
原則2 不動産種別ごとで異なった査定方法を選択する
原則3 時価と現実に買って貰える価格には50%のレンジが見られる
原則4 不動産が「汎用品」もしくは「希少品」かを区別する
原則5 地域それぞれの市場価格であったり平均年収を考盧する
原則6 データベースというよりも現場で実感した事を重点をおく
原則7 どんな人でも評価できるポイントが判る要素を価格にプラスする
原則8 契約成立に至るまでの営業方法をイメージする

 

実際のところは、こういったものの原則を織り交ぜつつ査定を実行します。
原則の内容を一つひとつ説明を加えていきたいと思います。

 

原則1.買主の視点に立って査定する

 

売主サイドからの売却願いありきとは言えども、不動産業者が提案する売値は買主が
「買って得と言っても問題ない価格」。
査定というのは絶えず買主の立ち場で実施しないとダメなのです。

 

不動産に限って言えば買主が1人であっても、買い求める決断を行うのはご家族という
複数人と考えられるシーンもたくさんあります。
そのご家族の総意と判断して“購入してトク”であると思ってもらわなければダメです。

 

この原則はこれ以外の原則と比べても大切な、査定の前提条件だと言ってもいいでしょう。

 

原則2.不動産種別ごとで異なった査定方法を選択する

 

不動産の価格査定には、1)原価法、2)取引事例比較法、3)収益還元法と呼ばれる
3つの手法(鑑定評価の手法)が見受けられます。
これらを、不動産の種別ごとで活用し分けるのです。

 

土地・戸建は1)原価法、マンションは2)取引事例比較法、収益不動産は3)収益還元法を
中心として活用するというような具合です。
当然、何種類かの手法を同時に用いることだってあります。

 

価格査定の段階でどういった手法を実践するかにより、プロフェショナルとしての評価が
求められるのです。

 

1)原価法
同程度の不動産を得る為に必要とする費用を以って価格を査定します。
建物に関しては経過年数や現在の状況に合致した減価修正を実施します。
主な該当不動産:土地・戸建・収益不動産・その他

 

2)取引事例比較法
同程度のもので市場における取引事例を物差しとして、査定の対象となる不動産の価格を
求めます。
主な該当不動産:マンション土地・戸建・収益不動産・その他

 

3)収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろう収益を還元利回りで還元(割戻して)不動産の価格を
査定します。
主な該当不動産:収益不動産・その他

 

原則3.時価と実際に買ってもらえる価格には50%のレンジが見られる

 

時価と実際に売れる価格には開きが出ます。
私が思いますに、その開きは時価と比較してみてプラスで20%、マイナスで30%と合算して
50%の揺れ幅。

 

開きは非常に大きいと言えます。
はじめに、下にふれる幅から言えば、マーケット価格の70%までいきますと転売業者に
買い受けて頂けます(買取価格は不動産や条件に沿った価格に応じて時価の
50%〜80%とレンジが存在します)。

 

ですから、時価の70%ということはおそらく100%売ることができる判断基準だと思われます。
競売の場合でもマーケット価格の70%を買取札が絶対に入り込む最低売却価格に
据えているというわけです。

 

一方で上にふれる|幅から言えば、自分のこれまでの経験より、時価を基点として2割増
価格での売渡は、一部分の不動産では可能だと考えます。

 

とは言っても、この時価の 120%とされるのはあいにくですが根拠になるデータというのはない
と言えます。

 

この増減計50%の幅のどこかに、「購入者が買い受けて卜クしちゃったと言っても良い価格」が
見られると考えます。

 

価格査定というものはそこのところを見定めながら、売買価格を捜しあてる仕事である
と言えます。

 

原則4.不動産が「汎用品」か「希少品」かを区別する 不動産が希少品の場合は
時価よりも高価な価格で売ることが可能です。
が、別視点で考えると、汎用品ともなれば時価で売却することが限界だと思います。

 

汎用品は市場の需要と供給にすぐに影響されるから、売り込みのタイミングを考えると
時価と比べて相当安い金額でしか売ることができないケースがあります。

 

そういうわけで、価格査定を行うに当たっては、希少品か汎用品どちらであるかの違いを
意識してます。

 

ついでに申しますと、その区分けは同一地域内にそっくりな不動産が見られるか否かで
決め込みます。

 

不動産というものは特性として、他に同じ様なものが2つとは見られない商品ではありますが、
買い入れの判定となる駅からの位置、面積、築年数というような指標に関して類似商品が
たくさん見受けられます。

 

その中の類似品が豊富であるほど買主のラインナップが増加するため、結果的に価格が
押さえられ、値崩れがしやすくなると考えられます。

 

具体的に言うと、駅からの歩き時間といった尺度から考えても、徒歩1分だったらその圏内には
不動産の数自体限定されていまして、希少性が見られますが、徒歩 15分ともなれば
類似商品が多いに違いないので、汎用品ということになります。

 

余談ですが、新築は希少品です。
そのエリアの中で売りに出される数は限定されていて、その結果新築は根強い人気が
あるのです。

 

原則5.地域それぞれの価格相場や平均年収を考慮する

 

エリアそれぞれによって需要のある価格帯相場が見受けられます。
例えて言えば、「このあたりの戸建だったら 3,000万円までは動きが良い(=需要がある)」
といった表現方法をします。

 

価格帯や相場というものは、その界隈に暮している人たちの年収や家庭の経済状況に
伴って決定されるのです。

 

あまり考えられませんが、戸建の市場価格は5,000万円が限度と目されるエリアに
1億円の戸建を販売すればどんなふうになるか。
全くどうにも売れず、結果として価格の下方修正を迫られるはずです。

 

それとは逆に、戸建は5,000万円上限の場所に査定価格3,500万円の戸建があって、
3,000万円という値段設定をやってみたらいかがでしょう。
エリア相場内の売り値なんだから売れる確率が高いです。

 

価格査定を行う時にはこういったエリアの価格帯、マーケット価格をいつだって意識しておくことを
おすすめします。

 

原則6.データベースよりも現場で実感したことを大事にする

 

駆け出しの頃というのは現場経験がありませんので、査定だって前から存在する情報に
依存してしまいがちです。

 

例をあげると、同一マンション内で同じ面積の部屋が2,500万円で成約をしている事例があったら、
かりに眺望がとびきり素晴らしい部屋で金額に違いが見られることが明確でも、同じ様な価格帯
での価格付けをする傾向にあります。

 

頑張っても2,600万円ぐらいで、2,800万円という値付けはよっぽどの度胸がなければ駄目です。
なのですが、現場からの眺望を見て、「買主が買ってトクだと思う金額」が2,800万円と
思われるならば、責任をもってそういった風に売主に提示してみてください。

 

その反対に、データ上は2,000万円でも、半地下に存在するなどという理由で査定を行うと
1,500万円だけにしかならない不動産も見受けられます。
こういった場合でも、現場感覚に応じて、自分自身で決断することが大切です。

 

データというものは絶対ではないと言えます。
現場の一つひとつの判定は情報を大幅に離れた動向を発信するケースがあります。
価格査定に於いてはデータに縛られ過ぎることなく、現地を見て見極めていくことが必要です。

 

原則7.どんな人でも評価できる要素を価格に加える

 

一般に、買主というのは建築や不動産の専門的な知識がない場合が多く見られます。
その買主が了承したベネフィットが価格になっていくのです。

 

そんなわけで、専門的な知識がないと良いか悪いかが見当がつかない不動産の構成要素に
関しましては、価格に反映できないと考えた方が賢明です。
特に機能性に関してはそのことが際立ちます。

 

たとえば、マンションで言えば2重床やスラブ厚といった遮音防音性、ペアサッシや外張断熱等
の断熱性、給排水管の劣化度などの機能の優劣は価格に影響し難いでしょう。
また、戸建であるのなら耐震性や気密性などが、価格に反映しづらい機能と言えます。

 

暮らす価値をアップさせるそういった機能性につきましては、実際のところは価格に対する
影響が作用して当たり前に違いないでしょうが、残念なことですがその良否を買う側が
分かりづらいことから、価格に対する影響は僅かであるのではないでしょうか。

 

一方、明らかに把握できる立地、駅からの距離、面積、築年数、室内の様子、外観といった
諸要素は価格帯に反映することが可能だと言えます。
なぜなら、どんな人でもすんなりその価値が理解できるからです。

 

価格査定にあたっては、こういったように例外なく理解できる要素を価格に上乗せしていき、
反面、理解しづらい材料は価格から取除いていきます。
「あれもOK、これもOK」であったら、いつになっても価格査定を行うことができません。

 

原則8.契約成立に至るまでの営業方法をイメージする

 

競馬の世界においては馬7割、騎手3割と、ジョッキーの技能がベースになって成果は変わると
言われています。

 

不動産の世界も意外とその割合に似通っていると言え、成約迄には「不動産7割営業3割」と
営業が持つ効果は3割程度。
考え方次第で結構大きいと評価できます。

 

価格査定においても、不確定要素といっても間違いない営業比率をどのように考えるかが
キモになると言えます。

 

想定顧客に関する営業方法などは契約成立までのストーリーを描きやすい不動産であるほど
査定価格を高額にできるはずですし、またその印象のままに買って貰えます。

 

たとえば、3LDKよりも大きいファミリータイプで、立地も緑がたくさんで、かつ小学校があまり
離れていない場合なら、想定顧客は小学生のお子さんを持つ30〜40代の家族と
想定しやすいはずです。

 

成約に至るまでの営業方法、営業トークも思いつきやすいように、買ってもらえる価格帯も、
意外とずれることはないのです。

 

価格査定は、契約成立してようやく、順当だったろうかどうかが把握できると思います。
従って、成約に至るまでの過程において、予測を立てることなども大切になってくるわけです。
ここまでは、査定についての8つの原則をお話しました。

 

一連の基礎となりましたのは、『下がり続ける時代の不動産の鉄則」(幸田昌則著日経ビジネス人文庫)
に示されている「売買の鉄則10」です。
このポイントを自分なりに実践して、手直しを加え、体系化していったのです。

 

この8つの原則を確立してというものは、査定の精度は上昇し、顧客からの評判もよくなりました。
ぜひとも、たたき台として利用してみてみることをオススメします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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