不動産価格 査定 計算方法

不動産価格の査定で具体的な計算方法は3つあります。

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不動産価格の査定で具体的な計算方法は3つあります。

 

それでは、原則に従ったところで、具体的な価格査定の計算方法に関して
説明していきましょう。

 

不動産会社が活用する価格査定の計算方法は、
「不動産会社独自」
「営業マン各自」
「不動産流通近代化センターの価格査定マニュアルがベース」
「東京カンテイなどの鑑定ソフトを利用」
といった、一般的に言ってこれらの 4つの方法のいずれかを利用していると推定します。

 

しかしながら、もとを正せば、1)原価法、2)取引事例比較法、3)収益還元法の3つの
計算手法のいずれか一つを採用するあるいは、複数を併用しているというのが実際の姿です。

 

それがあって結果として、各不動産会社やセールスマンが「需要のある価格」を対象にした
補正を掛けていると言えます。

 

そんなわけで、具体的な算出方法は、大もととなっている3つの手法が把握できれば
大丈夫です。

 

具体的な計算方法に着手することに先立って、レインズに関して説明を加えておく
必要があります。

 

レインズ(不動産流通標準情報システム)は中古物件や土地情報を取り交わしを
することを狙った不動産情報ネットワークでございます。

 

その特質は「不動産会社のみが利用可能」「販売を始めた事例に加えて成約した事例も
見ることができる」といった2点だと言えます。

 

売出事例はたくさんの不動産WEBサイトの影響で、クライアントも不動産業者でもたいして
情報のギャップが存在しません。

 

と同時に、「不動産がどれほどで売れたか」といった市場評価を経てきた契約成立した
事例は、原則的にはこのようなレインズでないとわからないです。

 

こういった情報のギャップを通じて、不動産業者とユーザーだと査定スキルとしては大人と
子供ほどの差をもたらすわけなので、大きな強みになっているんです。
加えて、レインズでしたら需要と供給の関係を確認することが可能になります。

 

成約事例がわずかしかないにも拘らず売出事例がけっこう多い地域に関しては供給が強い地域、
これに対して成約事例が多いにもかかわらず、売出事例が僅かしかない地域は需要が強い
エリアというようにザックリと判別できます。

 

価格査定の時に強気でいくか弱気でいくかのものさしとなるのです。
実勢価格を確かめるやり方という意味では、レインズにとどまらず国交省が促進している
不動産取引価格情報を活用するやり方も見受けられます。

 

これについてはレインズとは異なりどんな人でも閲覧することが可能ですから、外出先で
レインズを活用できないシーンで一役買います。

 

国土交通省「土地総合情報システム不動産取引価格情報」この辺で、ここから先は、
1)原価法、2)取引事例比較法、3)収益還元法の3つの計算手法に関して、
一つひとつ説明を加えていくことにします。

 

最初に、l)原価法からお話します。

 

原価法は、一戸建てや土地で採用する割合が高く、その計算方法は担保の評価方法と
大きな相違はなく、次の方程式を使って算定します。

 

I.査定価格=時価(建物価格十土地価格)×補正(評点)
U建物価格=1u当たり単価(円/u)×建物面積(u)× ( 1 − 築年数/ 耐用年数)
V、土地価格=1u当たり価額(円/nf)×土地面積(u)

 

※ 補正は「需要のある価格」への係数、評点
※建物価格の1u単価と耐用年数は別途参照
※土地価格の1u価額は@路線価額÷08A公示価格B成約事例によって算定した数字、
  この3点を組み合わせて比較してみる。

 

担保評価と相違するのは「需要のある価格」に対する補正が見られる点と、土地価格で1u当たりの
価額に路線価額そのものを採用しない点でしょう。

 

前者はさておき後者に関してはほんの少し分かりづらいみたいですので解説しますと、だいたい、
次のような内容の捉え方が根拠となります。

 

時価(実勢価格)=公示価格=路線価額÷0.8(公示価格の80%)
   =固定資産税評価額÷0.7(公示価格の70%)

 

結局のところ、路線価額というものは、時価の8割ということなので、路線価額を利用して時価を
はじき出すのであれば0.8で割り戻すことが重要という訳です。
余談ですが税務署さえも時価算出に対してはこの8割戻しの方法で行っています。

 

それ以外のやり方というのは、時価とあまり変わらないと見られている公示価格や成約事例を
活用して1u当たりの単価をはじき出します。

 

ちなみに、1u当たりの価額に固定資産税評価額の7割戻しを活用する場合はあまり多くないと
考えられます。

 

なぜならば、実際に査定において試してみると、なぜだか路線価額や公示価格とは違って
固定資産税評価額は低価格になる傾向があるからです。

 

ですから、それほど利用しません。
では、1)原価法を用いた価格の算出プロセスに関して、事例を一つお見せしてみたい思います。

 

建物延床面積80u、築年数10年、構造は木造
 ※木造の耐用年数は22年である ※1u当たり建築単価は金180,000円とします。
土地面積120u、路線価額210,000円/u上記のような物件と条件の場合

 

土地価格=210,000円/u÷0.8×120u=31,500,000円
建物価格=180,000円/u×80u×(1-10/22) ≒7,855,000円
時価評価=(31,500,000円+7,855,000円) =39,355,000円 価格は3,950万5,000円になる
と言えます。

 

これに「需要のある価格」補正をかけた価格が査定価格になるのです。
その次に主にマンションに活用する2)取引事例比較法に関してお伝えしていきましょう。

 

レインズ等を閲覧して、同一マンション内や、築年数や立地が共通する類似マンションの
成約事例をいくつかセレクトし、価格レンジを見ていくのです。

 

査定価格=時価(事例の平均単価×面積)×補正(評点)
※補正は「需要のある価格」への係数、評点
※事例数はたくさんであるほどいいけど3〜5例を以って済ますことが通例です。

 

事例は類似事例をいか程用意できるかが、確かな査定を実施する鍵になります。
なんといっても駅からの距離、立地環境や築年数が違う事例が多くなると、査定価格が
大きく変化してしまうのです。

 

これに伴って、少しも類似事例を収集できな時は、同じ区域内の事例をピックアップして補正を
一層詳細にやることによって対処するわけです。

 

ちなみに、取引事例比較法で一戸建てや土地の価格を査定した場合は、原価法を以って例外無く
価格の裏付けを確保することを心がけます。

 

最後になりますが解説するのは、主に賃料を受け取る目的の不動産(収益物件)の価格査定に
活用する収益還元法でございます。
方程式は下記のとおりです。

 

査定価格=(純収益÷還元利回り)×補正(評点)
※補正は「売れる価格」への係数、評点
※純収益は賃料等収入から経費等支出を差し引いたもの
※還元利回りは物件種別や構造、築年数を加味して異なってくる。

 

それでは、事例を利用して計算をしてみることにします。
1棟マンション(10室)、築年数10年、構造はRC造・賃料収入年間1,200万円、経費(管理費)
年間200万円・築年数、構造から想定還元利回りを年7%とする。
補正は係数1.0とする。

 

上記のような条件では 査定価格={(1,200万円−200万円)÷7%}×1.0 ≒1億4,300万円となり、
査定価格は1億4,300万円となるはずです。

 

この査定方法の特徴はというと、還元利回りをどの程度に決めるのかで査定価格が変化して
しまう点です。

 

前述した計算となっているのは想定した還元利回りを12%とすると査定価格は約8,300万円となり、
6,000万円も半減してしまうことが起こります。
簡単に言うと、「売却できる利回り」を計算に入れる相場観が必要不可欠になるのです。

 

この査定方法のウィークポイントは、土地及び建物いずれも面積といったもので収入を除外した
要素が除かれる点だということです。

 

土地面積が800uある一棟マンションと150uのアパートが、空室が現れてはからずも賃料収入が
変わりがないとしても、価格が同じものだとは常識的にあり得ないのはないでしょうか?
だからこそ、原価法も併用して価格の諸調整に当たることが必要不可欠になります。

 

3つの計算方法をお話しましたが、結局のところ売主・買主がどうやってその価格で納得できる
のかで売買は決定されるのです。
計算については賛同してもらうための裏付けと認識しましょう。

 

その納得を狙って欠かせないのが「結論」「根拠」「資料」「筋道(計算)」「主観」です。
この5つを押さえた価格査定だとしたら合格ということになります。

 

価格に関しては、口頭の説明くらいでは、よほど物わかりが良い売主でない限りは理解して
もらえません。
キッチリと査定書を作成して説明するようにすべきです。

 

いずれの方法で査定するかについては、プロフェショナルとしての見極めによりけりです。
売主と買主双方の視点で眺めてみることが大切です。

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