不動産価格 査定 根拠

不動産価格の査定の根拠は4つの要素で構成されているのです。

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不動産価格の査定の根拠は4つの要素で構成されているのです。

 

具体的に申しますと、実査定にて建物や現地、部屋を見たり、
売主に特徴や懸案事項と言えるものを拝聴したら、次にあげる
4つの要素に分類して判断します。

 

1)価格に影響を及ぼす要素
2)購入決定に影響する要素
3)トラブルについての要素
4)前記3点にリンクしていない要素(無関係要素)

 

こういった風に整理することを通じて、価格査定の根拠がクリアーになって、査定から成約につなげる
営業方法のシステムがスムーズにできるはずです。

 

初心者の頃は、目にすること耳にすること一切が価格に影響を及ぼすといった錯覚に見舞われます。
そうすると価格査定の根拠というものが中途半端となると思います。
現実には価格に影響しない要素が見られるようなので意識してください。

 

何度も言いますが、価格に影響する要素はどんな人でも把握できる要素です。
立地、新しさ、室内のクリーンさ、外観などを含んだルックス、明るさ、売主の印象、
景観、周辺状況などが挙げられます。

 

なぜかというと「〜ですのでこの価格なのですよ」という様な、購入者にとって気付く範囲内で
賛同が貰えるためです。
これに伴って、こういった要件が良かったら価格をアップさせいくのです。

 

反面、防音や遮音というような実用性、設備機器、管理状況というものは、その良否は
価格には考慮しません。

 

しかし、機能性等の良否については使用する局面ともなれば大切なファクターですから、
買取の選択に影響する要素と位置付けて把握するようにします。
トラブル要素というのは買手としては後になって、心配が生じてくる要素です。

 

この要素に対してはそれ相応の改善の申し入れをやって行かないとダメです。
ちなみに、該当住居において以前事件があったことなどが元凶のメンタル的な暇疵も、
価格や購入決定に影響する障害要素に違いありません。

 

このように実査定時にたくさんの要素を調整するようにすれば、査定価格の根拠をハッキリ
させていくと思います。

 

「ライバル会社の方は査定にいらしても少しも住まいを目にしてもらえないから不満が
渦巻いていました」これは、何年か前に実査定を行ったシーンで、設備など全般的に
調査をし終えた後で売主サイドから聞かされたセリフなのです。

 

それでは、ライバル会社の営業マンはどんな事をしていたのかと言いますと、実査定に
やって来ているはずなのに住まいをちっとも見ず、成約事例を紹介して「〜なので
この価格となります」と話されるのみであったと聞きます。

 

売主サイドからこの類の話をよく耳にしますので、さほど限られたレアケースとは異なるようです。
「住まいを目にして住まいを診ない」であったら駄目だと言えます。
売主は実査定の時に「この営業マンや販売会社にお願いすることが望ましいか」を判別します。

 

売主と営業の接点になってくるのは、譲渡依頼以前はこの実査定の折以外ないのですから、
必須条件としてそうなるでしょう。

 

営業マンからすれば売却依頼へ結びつけることを狙って、プロフェショナルという立場で
当たり前の「誠意」「自信」「根拠」が表れている振舞いに気を付けてます。

 

その中でも“なぜその価格であるのか”というような「根拠」は専門家と素人を区切る
カギになります。

 

「プロの評価は全然違う」と思われることを意識して、ユーザーがわかり易いよう、
ステップを踏んで論理的にレクチャーできる様に備えます。
実査定は専門家の立場でのPRの舞台と位置付けて臨みたいものです。

 

売主は実査定時に、2〜3社程度の不動産会社に来て貰うのが当たり前です。
それから依頼に結び付くか否かについては、ライバル他社と対比しての相対的な
比較検討となるのです。

 

それに伴って、どんなときもライバル他社の受け持ちの地域内のセールスがどの様な
パターンであるのか、どういったセールス方法や癖が見られるのかについて確認することを
意識して実行します。

 

孫子も言っているように「敵を知り、己を知れば、百戦危うからず」なのです。
しかしながら相対比較とは言っても、他の不動産業者を悪く語ることは言語道断です。

 

ライバル会社を取り除いて自分を持ちあげるというのは、自信のなさの裏返しだし、
もとより売主に不快に思われてしまうことになります。

 

反対に、ライバル会社が当方の悪口を言いふらしているようであれば、ズバリそれこそ
幸運と認識するべきです。

 

売主に実査定価格を告知するシーンで「状況が許す限り高い値段をご提示した方が
好ましいのでしょうか? 」と頭を悩ましてしまう経験があると想定されます。

 

売主においても「とにかく高い値段からスタートして」と思いますし当方も
「高い価格を提案する」=「売上高に精進します!」と考えがちと言えます。

 

残念なことによく迷ってしまいます。
ですが、価格というのは「売れる価格」でない限り無意味です。

 

ふっかけるかのような価格提示は、結果として時間だけを浪費し、回りまわって売主に
ご面倒をおかけするためです。

 

そんな理由から、査定価格の範囲内であるとすれば、可能な限り高い値段をご提示するに
越した事は無いでしょうが、対象範囲外の価格提示については伝えないのが一番良い
ということなんです。

 

「ライバル会社は○○万円でしたよ」とライバル他社がでたらめな高価格を見せている
ようだったらどのようにするべきだと思われますか?

 

そのような時は、取引経験を アピールを行ないながら、価格の根拠を説明するようにすれば
よいのです。

 

例をあげれば、「このあたりでの一戸建ては8件程度お手伝いをさせていただきました」なんて
感じにさりげなく述べるのです。

 

その上で「こういった実績だからこそ、この価格提示なのですよ」と訴えかけます。
意外と効くのです。

 

それでも話が通じないのでしたら、詰まるところどうあがいても買ってもらえませんので、
持ち越しても問題ありません。

 

買主は売主と比べて値段の捉え方について厳しい方がほとんどです。
根拠を欠く高価格をそれほど簡単には承認するはずありません。

 

「売却依頼を取らなければ始まらないからといって、高い値段を示して媒介契約を取得し、
契約を結んだ後はじわじわと売主に価格を下げさせて適正価格に修正をやっていく」と
いった振舞いは、やめた方が賢明です。

 

売主も了解した上そのようなやり取りをしていると言うなら構わないのですが、
ただのズブの素人編しだとしたら最終的にはあなた自身にツケが回ってくるはずです。

 

仕方なく高い金額を提示せざるを得ない場合であっても、査定は細心の注意を
払って進めて行きましょう。

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