不動産 取引 流れ

不動産の取引の流れは、ここを押さえるとスムーズにいきます。

Sponsored Link

不動産の取引の流れは、ここを押さえるとスムーズにいきます。

 

昔から不動産は人生で最も高価な買い物だと言われています。

 

そのためか、ネットの時代になっても、それだけで売買をすることには不安を感じるようで、
対面なしの直接取引はほとんどありません。

 

ネットが入り口であったとしても、その先は直接会って話をし、取引の安全性を
確かめてから、不動産の売買を行います。

 

また、直接相手方と交渉することはなく、昔と変わらず信頼できる代理人
(不動産業者)を介して口約束を書面化して取引を進める方式を取っています。
私はそこに不動産取引の本質や不動産業者の存在理由があると思うのです。

 

 

そこで、不動産取引の勘どころについてお話していきます。
私は、不動産取引の3原則を次のように、定義しています。

 

1)取引は信頼が不可欠
2)取引は言葉と書面で行う
3)契約は口約束を書面化したものである

 

不動産取引というものが、契約まで言葉による口約束で進む以上、
もっとも大事なことは“信頼”です。
不動産業者の存在意義は“信頼を媒介すること”にあると思います。

 

不動産は高額なのに試しに住んでみる、利用してみる、ということ
ができない商品です。

 

唯一、見るだけはできますが、これでは本当のところは不動産がどんな状態に
あるのかがわからず購入するしかありません。

 

だからどこかで不安でも疑わしくとも売主や不動産業者の言葉と書面を思い切りよく
信頼しないと、取引はできないと言えます。
信頼を得るところから始める、この点に留意すれば取引はしやすくなるはずです。

 

 

不動産業者の最も重要な仕事は、売主と買主で交わしてきた口約束
を書面化し、双方が再確認した上で署名押印をいただくことです。

 

取引の過程において出てきた言葉や、やり取りはできるだけメモを取り、画
契約の際にはそれを書面化しましょう。

 

 

ここからは具体的な不動産取引の流れについて説明します。
なお、例としは、不動産の中古物件の取引を前提に解説していきます。

 

新築(開発)物件のほうが取引形態が単純ですので、より複雑な中古取引を
ベースに学べるように考えたためです。

 

 

取引を始める前に、そもそも売買できる不動産なのかどうかを把握することが必要です。
注意すべきポイントを挙げておきます。

 

1)所有者(決定権者)からの売却依頼ではない
2)然るべき手続きを取られていない(面積が不確定、成年後見人がいないなど)
3)融資を受けにくい(再建築不可の不動産など)
4)債権者や地主の承諾を受けていない(任意売却、借地権の不動産など)
5)建物が建たない(市街化調整区域内)

 

これらに当てはまる物件であれば、グレーゾーンにあるとみなされます。
しっかり見極めてから取引を進めてください。

 

 

取引をスムーズに進めるために大切なことは、売主側に立つときは買主の視点を、
買主側に立つときは売主の視点を持つことです。

 

依頼者のために仕事をしていると、依頼者側の最大利益を追求するあまり、
もう一方の利益を損ないがちです。
それでは取引は成立しません。

 

価格は相手の言い値を飲んでも、条件は相手に飲んでもらうなど、適度にWIN-WINの
関係を模索すべきです。
優れた不動産の仲介マンほど「もう一方の視点」を持っています。

 

 

視点の話でもう1つお伝えします。
売主と買主では不動産の売買について重視している点が若干異なります。

 

売主はいくらで売れるか(価格)を重視する傾向にありますが、買主は価格だけでなく
、その物件がどのような内容なのか(商品)、価格と釣り合っているか
(商品と価格のバランス)といった点に着目するものです。

 

売主は所有してきた、住んできた不動産は価値(価格)が高いものだと思っています。
そのため常に価格で自らの不動産の価値を測る傾向があります。

 

一方、買主はその不動産の実質的な価値を知りたがります。実質的な価値よりも
高い価格なら買いたくない。

 

つまり、「損をしたくない」。

 

常にこう思っているのが買主です。
したがって、商品を把握して実質的な価値と今の売却価格の相関性について、
「〜だからこの価格です」
と、ひと言助言した方が、取引はまとまりやすいと言えます。

 

人の見方は千差万別ですので、必ずしもこうではない場合もありますが、
どちらにしろ、売主と買主がその売買において重視する点について、
できるだけ早い段階で把握するように努めましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sponsored Link

不動産の取引の流れは、ここを押さえるとスムーズにいきます。記事一覧

不動産取引の成立の流れは、売主の立場では価格が問題です。

不動産取引の成立の流れは、売主の立場では価格が問題です。ここでは、売主の立場に立って、不動産取引を成立させるまでの流れを説明してみたいと思います。売主側に立って売却活動のお手伝いをする際は、契約までの前半戦は売却価格への助言、契約後の後半戦は停止条件の成就の読みとスケジューリングが仕事のカギとなりま...

 

不動産の売買契約では停止条件条項に気をつけます。

不動産の売買契約では停止条件条項に気をつけます。すなわち、停止条件の成就か期限切れまでは徐行運転し、先走らないことが大切です。ここでは、売主の立場に立って、不動産取引を成立させるまでの流れを説明してみたいと思います。売主側に立って売却活動のお手伝いをする際は、契約までの前半戦は売却価格への助言、契約...

 

不動産の取引では必要書類に気をつけます。

不動産の取引では必要書類に気をつけます。残代金決済・所有権移転登記時には、買主へ原則空室で引き渡しを行います。買主から残してもいいと許可を得ているもの以外は、すべて持っていくか、処分をするのが原則です。不動産業者としては、売主が引越し後、一度足を運び、買主が想像する室内状況になっているか、見極めた方...

 

不動産の購入は資金計画から始まり、一定の知識が必要です。

不動産の購入は資金計画から始まり、一定の知識が必要です。そこで、今回は買主側に立って、不動産取引が成立するまでの過程を見ていきたいと思います。売主側に立つ場合と違い、融資や税金などお金に関する知識が問われる場面が多々あります。不動産業者としては、ベテランであるほど有利となります。新人は一定の知識武装...

 

不動産契約の成立の流れは、買主の立場はあわてず、ゆっくり。

不動産契約の成立の流れは、買主の立場ではあわてず、はやる気持ちを抑えることが大切です。買主に住宅ローンの借入れが必要な場合は、売買契約へ進む前に融資の事前審査を行います。このタイミングで健康に問題がないかを併せて尋ねておきます。問題があれば、この段階で団体信用生命保険(借入者が亡くなったら保険でロー...

 

不動産の売買の取引価格は、買主の心理を見極めることが大切。

不動産の売買の取引価格は、買主の心理を見極めることが大切です。野球と同じように不動産取引にも状況に応じた買主の心理があり、それを見極めて対応することが必要です。買主の頭の中は合理的な判断だけではなく、「買って損はないのか」という不安感と「この家に住みたい」といった所有欲を中心にさまざまな感情が渦巻い...

 

不動産の個人売買の注意点は、成約する視点を持つ事が大切。

不動産の個人売買の注意点は、成約する視点を持つ事が大切です。「合成の誤謬」という経済用語があります。ウィキペディアで調べてみると、「ミクロの視点では正しいことでも、それが合成されたマクロの世界では、かならずしも意図しない結果が生じること」と書かれています。不動産の交渉もそれと似ている面があります。一...

 

不動産の取引で買い付けはタイミングとテンポが大切です。

不動産の取引で買い付けはタイミングとテンポが大切です。不動産売買を長期に亘って続けていると、おや今日も起こったと言われるようなでき事に遭遇することがおこります。そのような中で1つだけ「買い付け連動症状」というケースをピックアップしてみることにします。呼び方は私が一方的につけましたが、十分な経験のある...

 

不動産の売買にかかる諸費用はどれくらい?

不動産の売買にかかる諸費用はどれくらい必要だと思われますか?不動産の売買取引に必要不可欠なファクターのひとつとして資金プランを挙げることが出来ます。資金プランは、売買価格と諸費用を貸出額と自分の資金のミックスしてどういった具合に準備するか、ということを意味します。であれば、諸費用はいくら必要になると...

 

不動産取引における重要事項説明書と契約書との違いとは?

不動産取引における重要事項説明書と契約書との違いとは?取引内容が整い契約の場面に変わりますと、不動産業者は「重要事項説明書(以下、重説)」と「売買契約言(以下、売契)」を準備し、買主に対しての説明並びに売主・買主いっしょに提供することが必要です。重説と申しますのはその呼称の通り、不動産の売買を通じて...

 

不動産取引における重要事項説明書の書き方と目的とは?

不動産取引における重要事項説明書の書き方と目的とはどのようなことでしょうか?重説の主たる目的というのは「不動産の買主にとって最低限、重要と考えられることを知って頂く」ことであり、その意図は「買主を不測な状態に陥らせることなく、不利益を被らせないこと」にあるのです。これを受け宅建業法第35条で説明が義...

 

不動産取引における重要事項説明書で売買の記載事項とは?

不動産取引における重要事項説明書で売買の記載事項にはどのようなものがあるのでしょうか?重説の各項目において何をポイントとして書いたら良いのか、次のとおりまとめてみました。まずは、ご覧頂きたいと思います。1 不動産の表示 取引の対象となる不動産を特定し明示する。未完成や未登記といった形や数字に現れてい...

 

不動産取引における重要事項説明書の書き方のポイントとは?

不動産取引における重要事項説明書の書き方のポイントについてお話したいと思います。ご覧いただいて分かるように、重説の内容数は相当あります。これらの中において私が駆け出しの頃、知っておいたら役立ったなと感じるところは、次にあげる8項目についてでした。1)不動産の表示2)売主に関する事項3)敷地と道路の関...

 

不動産の売買契約書の書き方の注意点とは?

不動産の売買契約書の書き方の注意点とはどのようなことでしょうか?売買契約書を作成する意味は、次に挙げる3点に集約することができます。1)取引条件をまとめること2)スムーズに手続きができること3)税務面の面倒なことを解消することこれらのものを把握しておけば当事者間で問題になることはほとんどないと考えま...

 

不動産の告知書で物件周辺状況等報告書及び付帯設備表とは?

不動産の告知書で物件周辺状況等報告書及び付帯設備表をご存知でしょうか?不動産の取引の時には売買契約書と重要事項説明書のみならず確かめるべき書類があります。売主が不動産の実際の姿と買主に報告しておいたほうが良いことを整理した「物件周辺状況等報告書(以下、物件報告書)」と、不動産と一体で取引される設備関...

 

不動産の売買契約書で印紙を割印する意味とは?

不動産の売買契約書で印紙を割印する意味とはどのようなことでしょうか?収入印紙を「割印して下さい」もしくは「消印して下さい」。どちらの方が正確なのでしょうか?結論は文言と印紙をまたがって押印していますから割印で間違いありません。だとしても、収入印紙を押印で再利用不可能にしておりますから、消印だとしても...

 

不動産の仲介手数料を比較すると売買と賃貸ではどうなる?

不動産の仲介手数料を比較すると売買と賃貸ではどうでしょうか?【仲介手数料は成功報酬のみ】一般的に、「マイホームは一生で一度の一番高い買い物」とよく聴かれますが、一般の人は、不動産を「売る」「買う」「貸す」「借りる」ことは、自分の人生でそれほどたくさん出くわすわけではありません。そのようなときは、たい...

 

不動産売買の媒介契約の種類にはどのようなものがあるの?

不動産売買の媒介契約の種類にはどのようなものがあるのかご存知ですか?【3種類ある媒介契約について】あなたが、不動産の売却・購入を依頼する場合に、不動産会社に対して、必ず所定の媒介契約と呼ばれているものを締結するきまりになっています。そして、この媒介契約には次の3種類があります。・専属専任媒介契約・専...

 

不動産の流通機構のレインズとはどのようなしくみでしょうか?

不動産の流通機構のレインズとはどのようなしくみでしょうか?【レインズとは何でしょうか?】レインズは、正式名称を「不動産流通標準情報システムと言い、不動産会社に不動産の売却・賃貸の仲介を依頼した場合に、その情報を全国の不動産会社で共有するシステムのことです。一般の方は閲覧・検索することはできず、不動産...

 

国土交通省のアンケートは不動産取引した場合に義務はある?

国土交通省のアンケートは不動産取引した場合に義務はある?【それは忘れた頃にやってくるんです】不動産を購入したり、売却したり、あるいは相続や贈与によって不動産を取得した場合には、それから数ヶ月ほど経過したある日、税務署から「お尋ね」、国土交通省から「アンケート」が届くことがあります。私の周りでも、よく...

 

不動産会社の選び方を知って上手に購入するポイントとは?

不動産会社の選び方を知って上手に購入するポイントとは、どのようなことなのでしょうか?不動産業界は生き馬の目を抜く世界?】あなたが所有する不動産を売却したり、または購入を依頼したり、アパートなどの賃貸物件を借りるときなど、ほとんどの不動産取引の場面では不動産会社のお世話になるのが通常です。しかし不動産...

 

不動産売買の契約の手順とはどのようにするの?

不動産売買の契約の手順とはどのようにするのでしょうか?【不動産の売買も量販店の買い物と同じです】不動産の売買は一般には、現金と引き換えることによって、不動産を引き渡すことになるのが通常です。不動産の取引と言えども、しょせん買い物ですから、量販店や商店街などで買い物をしてレジで精算するのと基本的には何...

 

不動産業の現状と課題についてお話します。

【不動産の利用方法によって分類がある】不動産とは「土地とその定着物である」と言えます。不動産の活用の方法については、大きなくくりに分けてみると、@売る、A貸す、B建てる、C耕す、の4つであり、それぞれにビジネスが結びついていることがわかります。一例を挙げるなら、売る場合でしたら「不動産仲介業」、貸す...

 

不動産開発の種類についてお話します。

開発=仕入・加工・販売の3ステップ】いわば不動産業界の花形と言っても良い、不動産開発についてお話したいと思います。不動産開発については別途くわしく説明しますが、まずは概略からご紹介いたします。不動産開発は次の3つのステップから成り立つ事業です。一般の研究開発や新商品の開発、法律用語の「開発」とはニュ...

 

更地と建売住宅の分譲販売の方法とは?

【更地と建売住宅の分譲販売の方法について】@更地の販売と建売住宅宅地分譲の方法は大きく分けると、更地の状態で販売する方法と、あらかじめ建物を建てた上で、建売住宅として販売する二つの方法に分けることができます。建売住宅の広告をよく見ると、そこには必ず建築基準法上の建築確認番号が記載されていることがわか...

 

不動産賃貸業の法人化のメリットとは?

【気楽な商売は大家さん?】今更説明するまでもないかもしれませんが、不動産賃貸業とは、不動産を所有して誰かに貸す事業のことです。不動産賃貸業の特徴またはメリットはいくつかありますが、例示すると次のとおりです。・仲介・管理などのしくみが確立しているので、持っていて貸すだけでよい。・継続的に家賃収入がある...

 

不動産仲介業の開業の仕方とは?

【不動産仲介業の仕事について】不動産仲介業の仕事は大きく分けますと二つ挙げることができます。まず第一には「仲介業務」であり、売主(貸主)と買主(借主)の仲立ちをして取引を円滑に進める業務です。そして第二は「代理業」で、売主の代理人となって契約を行なう、いわゆる戸建・マンション分譲でよく見られる販売形...

 

不動産管理業の内容とは?

【実は最先端を行くハイテク産業】一口に不動産管理業と言っても、様々な種類に分類することができます。例えば、「分譲マンションの管理」「アパートの管理」「ビル管理」「病院・公共用建物の管理」などのように、範囲が広いのですが、ここでは、最新のハイテクノロジーと人間味あふれる仕事の二つにフォーカスして説明し...

 

不動産証券化の仕組みとは?

【不動産証券化とは?】不動産証券化とは、簡潔に申し上げますと、不動産という大きな資産を小口の証券に分割して、多数の人に販売することを言います。同じ不動産でも個人や法人一人で億単位の不動産を一度に購入するのは大変煩雑で、資金的にもむずかしいかもしれませんが、数万人が1万円ずつ出し合えば、購入するための...

 

総合不動産会社の業界とは?

【総合力で利益を獲得】あなたは、「仲介」「賃貸」「分譲」「開発」「管理」、そして「証券化」に至るまで、様々な不動産業が存在することはご存知かと思います。それぞれに独自の専門性があって、それぞれの企業が得意分野で活躍しています。こうした専門の会社がある一方で、これらの業種を1社ですべて行う総合不動産会...

 

不動産業界団体の役割とは?

【様々な側面を見せる業界団体】日本を代表する総合不動産会社については、ご理解頂けたかと思いますが、日本の不動産業者の大半は従業員数名の個人零細企業です。ただ、不動産業は事業所の規模ではなく、不動産にまつわる情報と人脈とアイデア勝負の世界と言えるかもしれません。このような零細企業が業界団体を作り、お互...

 
Sponsored Link

サイト理念

不動産鑑定士とは

他資格との比較における難易度

ダブルライセンスのメリットとは

不動産鑑定士の年収は

不動産鑑定士試験を突破するには

不動産の基礎知識の情報館

不動産の法務局調査

不動産取引の流れ

不動産価格の査定の実務

不動産取引に必要な融資の基礎知識