不動産証券化 仕組み

不動産証券化の仕組みとは?

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【不動産証券化とは?】

 

不動産証券化とは、簡潔に申し上げますと、不動産という大きな資産を
小口の証券に分割して、多数の人に販売することを言います。

 

同じ不動産でも個人や法人一人で億単位の不動産を一度に購入するのは
大変煩雑で、資金的にもむずかしいかもしれませんが、数万人が1万円ずつ
出し合えば、購入するための敷居はかなり下がるはずです。

 

アメリカにおいて一般的だった不動産の証券化は、バブル崩壊と時を同じくして
日本にも導入されました。

 

バブルが崩壊した後、本業と関係のない不動産を数多く保有した企業が、
本業の資金繰りに行き詰まるケースが多く見受けられました。

 

そこで不動産証券化の手法を利用することによって、そのままでは売却が困難で
価値が下がる一方の不動産を企業が売却することが可能となり、冷えきった
不動産市況の中でも、証券という形で不動産を小口化できるようになったわけです。

 

このスキームが導入されてから以降においては、急速に日本でも利用されるようになりました。
例えば、JーREIT(不動産投資信託)はまさに不動産を小口の証券にしたものであり、
毎日、証券取引所で取引され、その価格は日々、経済新聞に掲載されています。

 

【不動産証券化の仕組み】

 

不動産証券化の仕組みの概要を説明すると、次の四つのステップで成り立っています。

 

@不動産を保有するためだけの会社を作る。
A投資家(出資者)を集める。
B足りない部分は銀行からお金を借りる。
C不動産を購入する。

 

購入する不動産は、賃料の入ってくる賃貸用不動産である必要があります。
賃料を原資として投資家に配当が支払われるからです。
つまり投資家は配当という形で投資の見返りを受けるわけです。

 

お話すれば、これだけのことですが、実に様々な法律に縛られ、そこから複雑怪奇な関係図が
生まれ(スキーム図と言う)、不動産を管理したり、投資した金銭が適切に使われているか
どうかをチェックするために、実に様々な専門家が関与しています。

 

不良債権処理からスタートした不動産証券化でしたが、現在、JーREITの時価総額(投資額)は、
7兆2481億円(平成25年3月)にもなっています。

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