不動産取引 重要事項説明書 書き方 ポイント

不動産取引における重要事項説明書の書き方のポイントとは?

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不動産取引における重要事項説明書の書き方のポイントについてお話したいと思います。

 

ご覧いただいて分かるように、重説の内容数は相当あります。
これらの中において私が駆け出しの頃、知っておいたら役立ったなと感じるところは、
次にあげる8項目についてでした。

 

1)不動産の表示
2)売主に関する事項
3)敷地と道路の関係
4)各種条例
5)飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況
6)建築確認・検査済証
7)駐車場の専用使用権(マンシヨンのみ)
8)その他重要な事項

 

この8つに関して一つひとつご案内していきたいと思います。

 

はじめに、1)不動産の表示ですが、この項目の意図は売買契約の後、売主側より
「その不動産は譲渡する考えがなかった」と言われないように、取引対象の案件は
どこからどこまでかを明瞭に特定して記載することです。

 

取引の対象範囲は、売主からの連絡や、登記簿や土地家屋評価証明書、設計図書
というような資料、現実の姿の調査を通じて正確に売買対象物件を把握できる場合だと、
あるがまま言き込みます。

 

反面、増改築をしたにも拘わらず未登記の状態で、かつ図面が失っているとかきちんと
面積が確認できない場合には、その事実を取りあげて「本物件敷地上に見られる全ての
未登記建物部分を含む」と記載します。

 

未登記建物部分が見られるならば、買主は金融機関を通じて融資が実行される時に
表示登記を依頼される場合があるから、どちらにせよ売主側で前もって登記を行って
おいた方が良いかもしれないですね。

 

ちなみに、車庫やカーポートなど工作物として扱われるもので評価証明書や登記簿上で
確認できない物品も「附属建物や工作物その他一切を含む」と記載しておく必要
があります。

 

そういう理由から不明瞭さを取り去ります。
また、一戸建てなどの建物は登記簿謄本と評価証明書で種類、構造、面積などの記載が
それぞれ異なるときがあります。

 

そういった時は「登記簿謄本と評価証明書では記載内容が一部異なっています」と現況の
実情をそのまま記載します。
マンションに関しては壁芯の床面積と登記簿上の床面積を並列して記します。

 

ここら辺りは買主に対して現況をキチンと告知することを通じて、取り違いを防止する
意味合いがあります。

 

2)売主に関する事項では、登記名義人と売主が一致をしているのか否か、
異なっているのであれば、その根拠と私たちがどういった点をもって、登記名義人と
違った人を売主と判定しているのかについて記載します。

 

具体的に言うと、登記名義人が他界している父親で、その子供が相続人として売主の立場に
なっている場合があります。

 

その際は「登記名義人と売主は違っていますが、相続登記が未登記であるからです。
遺産分割協議書にて売主が所有者である旨、確かめております。

 

相続登記を済ませた上で買主に所有権移転を実行します」と書き込んで、
根拠を明らかにします。
買主は契約する時において手付金を交付する立場となるのです。

 

登記名義人と売主が異なる契約というのは、手付金を持ち逃げされてしまうなどという
リスクが高くなりかねません。

 

キッチリと調査をして、なぜ売主と結論づけしたのかを書き込み説明するようにすべきです。
3)敷地と道路の関係を書く目的は、その不動産を以って再建築が可能か、どの程度の
大きさの建物を建築することが可能なかの2点を把握することですから、影響を及ぼす
道路幅員や接道長さの数量がどういう事を根拠にしているのかが重要なのです。

 

道路の幅員というものには@建築基準法上、A現況、B道路管理上、C所有権界上、
と4つの幅員が存在します。

 

そして建物に関しては、@建築基準法上、A現況における幅員と接道長さが影響して来ます。
容積率が200%の第1種住居地域では前面道路が4mなら4m×4/10ということで160%まで
容積率が制限されます。

 

これが基準容積率と呼ばれるものです。
建物に左右されますがほぼ1層分が建築出来なくなるのですから、十分に留意します。

 

B、Cの2つの道路幅員を記載して買主が思い違いして契約を完了し、後で建物を
建築するシーンで、実は@、Aの数字と異なって、想定した建物が建たなくなってしまっては
トラブルになります。

 

重説には明確に「○○の道路幅員だと○mである」と選択した根拠を書くようにするわけです。
どうせなら、自分たちで現況測定は例外なく行い、その上で重説には「幅員は弊社が行った
現況計測のものです」と書くのが適切だと思います。

 

4)各種条例は、行政における建築の制限に対する条例です。
戸建はそれほど悪影響を及ぼさないけれど、マンションやアパートといった特殊建築物を
建築する際には、たくさんの制限を受ける場合があるから、調査により影響を及ぼす条例は
あますところなく記載します。

 

書き方は条例の中身のうち「どういった影響があるか」に的を絞って抜きとって書き、
残りの詳細は別添資料参照とするので問題ありません。

 

例をあげると、東京都杉並区では、東京都建築安全条例における新たな防火規制区域に
指定されている地域が見受けられます。

 

そのエリアに関する取引の重説には「東京都建築安全条例における新たな防火規制のため、
延床面積500u超か4階以上の建築を建築する際には、耐火建築物とすることが必要です。

 

詳細については別途資料をご参照ください」と記載しています。
準耐火建築物と耐火建築物だと建築コストに差が出るので重要な条例です。

 

ただ、重説で詳細をすべて伝えるというのはスペース的に困難ですから、注意喚起を
促すのみで大丈夫です。

 

5)飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況だと、すぐにでも利用可能なライフラインの実態と、
将来予測される費用負担に関して書き、買主の想定外の費用負担を回避することが目的です。

 

各種排水管との接続や口径を記入するだけに限らず、未接続であれば接続する場合の費用は
いくらか、上水道を13mmから20mmに取換える費用、プロパンガスから都市ガスへ替える費用、
建替えする場合の浸透桝の設置費用と言われるもので買主の取引目的次第では事細かく
書くことが必要です。

 

特に、配管が私道を経由しているのであればは上下水道の負担金や土地の使用に係る承諾など、
それ相当の費用負担があるものと考え、細心の注意を払って調査を実施することが大切となります。

 

6)建築確認・検査済証の各番号を書く目的は、番号が見られることで建物が建築基準法上
適法に建てられた事を明らかにし、財産としての価値、安全性に何一つ心配する必要はないことを、
明らかにすることです。

 

番号が見当たらないケースでは価値、安全性の根拠が不明瞭ということを示します。
戸建の場合は検査済証を取得していないということもよくあり、さらに築年数が一昔前の
建物となりますと役所での記録が確認できなくて、建築確認すら取得しているか否かが
不明なことがあるのです。

 

取得が不明な時には、違法建築の可能性が否めないことから、行政から修繕か取壊しを
指導されることや、安全性を確証出来ないことに注意します。

 

そんな理由から、建築確認と検査済証の番号と取得年月日が見られる場合は
ありのまま書き、ないとすれば「建築確認(検査済証)の取得は○○(役所名)では
記録がなくて判明していません。

 

建築確認を取得後その内容と異なる内容で建築されている場合、建築基準法に
抵触している公算が大きく、特定行政庁から是正措置を命じられることが考えられます」
「建築確認の取得が明確でないため居住に関して安全性を担保するのが困難なことも
想定されます」と書きます。

 

この項目でのポイントは建築確認、検査済証の取得の有無を書くのみで終わりにするのではなく、
取得の有無が買主にどういう風に影響を及ぼすかまで言及することが大事です。

 

マンションに関しての7)駐車場の専用使用権では、買主が駐車場を所有している車で
利用可能なのかどうかを明示するというのが目的です。

 

ポイントは、売主が現時点で使用中の駐車場があるのでしたら買主がそのまま使用権を
引き継ぎ可能なのか、使用していない場合はどういう方法を取れば利用することが
できるのかです。

 

また、現在駐車場に空きがないのであれば空席待ちなのかあるいは空きが出たら
直ぐ抽選となるのか、車庫寸法が決められている場合はその寸法が車検証に
記録されている寸法で入庫可能なのか、あるいは実際の寸法で構わないのか
(機械式駐車場には重量制限があるため重量についても注意を払います)などです。

 

他にも車庫位置が違うと使用料などが違う場合がある点にも念頭に置いて記載します。
マンション内の駐車場に関してはとにかくトラブルが多発する地点なのです。

 

可能なら前もって買主の車の車検証に記録されている寸法を認知し、管理会社へ
入庫できるか裏付けを取っておくことをお勧めします。

 

8)その他重要な事項の目的は、不動産業者の専門性の範囲内できちんと調査を行い
説明をおこなったよと言ってもいい内容を補足することだと言えます。

 

ここの項目までに記載が見られなかった、
「購入の意思決定に関係する事項」「取引の目的に関係する事項」「お金に関係する事項」
「暇疵に関係する事項」に関して買主に把握してもらいたい、容認してもらいたい事を
書くのが通例です。

 

結果的に、主に取引条件、周辺環境、物件状況といった情報を中心に記入すると思いますが、
騒音、臭気、振動、塵挨などはっきりしない情報は売主の告知とは別にして現地を歩いたり
地図に目を通して不動産業者が見極める以外にないです。

 

学校、工場、農地河川、幹線道路、鉄道などが近隣にあるとしたらそれからもたらされることを
推測して記載します。

 

以上8項目に関してより細部にわたってお伝えしましたが、その他の項目についても、取引の
当事者が想定外の状況に陥るような重要な事項は事細かに書いていきます。

 

重説を書く場合には絶えずその目的がどのようなことか、視野に入れて書いていくように
すると良いでしょう。

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