不動産取引 重要事項説明書 契約書 違い

不動産取引における重要事項説明書と契約書との違いとは?

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不動産取引における重要事項説明書と契約書との違いとは?

 

取引内容が整い契約の場面に変わりますと、不動産業者は「重要事項説明書(以下、重説)」と
「売買契約言(以下、売契)」を準備し、買主に対しての説明並びに売主・買主いっしょに
提供することが必要です。

 

重説と申しますのはその呼称の通り、不動産の売買を通じて不動産業者が取引の当事者に、
不動産の権利状況といったものを少なくても伝えないといけない重要な点を書面に替えて
まとめたものだと言えます。

 

宅地建物取引業法(以下、宅建業法)第35条では、宅建業者から取引の相手方に対して、
あるいは媒介のケースでは各当事者に対して、売買契約することより先に説明するように
規定されているのです。

 

説明を行なうことが必要となる項目については、宅建業法第35条に掲示された項目だけに限らず、
「購入の意思決定に関係する項目」「取引の目的に関係する項目」「お金に関係する項目」
「暇疵に関係する項目」の4点も該当します。

 

この4点は宅建業法第31条および媒介契約書に付随するものと言えます。

 

宅建業者からすれば、その事実を把握していれば買わなかった、または、予算がずいぶんと
変わってしまったなどという、取引の当事者が想定外の状況になってしまわないようにする
義務を有しているからです。

 

こういったものを念頭においてお話したいと思います。
それに対し、売契は不動産の取引条件をひとまとめにした書面であるから、宅建業者は当事者と
呼ぶのは言いづらく、説明自体は宅建業法上(第37条)によっては規定されていないです。

 

つまり、書面の交付だけに過ぎません。

 

しかし媒介契約という形で、「善良な管理者としての注意義務」(民法第 644条.656条)を
有していることから、宅建業者が読んで、内容の説明を把握することが出来ることを意識して
行うことが必須です。

 

重説と売契は、同じ内容がかぶってしまうせいで混同されるケースが多いのですが、重説は
宅建業者が買主(売主)に説明するもの、売契は売主・買主の取引を協力するものと記憶に
留めておくことで、それぞれの取り扱いが十分に理解できると考えます。

 

ともに取引のさなかに見られた売主・買主の話や口約束を総決算する書類でありまして、
売買契約以降の業務というのはこの2つの書類の中身に則って進めることだと言えます。
重説、売契の重要性というものはあなたが理解されている通りです。

 

ここの所を顧みないで書類の作成や説明を行なうと面倒なことに巻き込まれやすくなる
と思います。

 

現に行政に対する不動産相談で目につくのが重説や売契に関係する事例で、両方をあわせると
ここ何年かは相談の5割を占めていると言えます。
取引当事者がイメージしていた内容と、重説や売契の内容にギャップがあった為と想定されます。

 

重説で説明をやらなかったり、不適切な事実を報告してしまった場合、宅建業法上では
免許登録の抹消を含む監督処分や300万円以下の罰金といったペナルティがつきまといます。

 

一層大ごとなのは民事上の方で、取引の相手方などから債務不履行もしくは不法行為に
基づく損害賠償請求の対象として裁判沙汰になるケースがあります。

 

請求金額は随分の高額であるのが通例ですから、現実に請求を食らうと経営者は
頭痛の種になる気持ちに襲われるはずです。
重説はほんの一文であろうとも注意をして書くことが必要不可欠です。

 

こういったように宅建業者の説明責任というのはとても重いと言えますが、そうかと言って不動産を
あますところなく承知した上で、説明をすることなど出来ません。
だとすれば、どの程度を上回る説明が求められるのでしょうか。

 

宅建業法第47条にはこのように規定されています。
重要な事項に関して、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止する。
これは昭和27年に宅建業法が制定されたときからある条文で、宅建業者の業務の根幹の
条文だと言えます。

 

また、顧客と契約を締結する媒介契約になると善管注意義務があると言われています。
この2つの法律から、裁判所の判例を見てみると、以下の場合は宅建業者として
説明しなければならないようです。

 

@宅建業者の専門内で高度な見識が必要ない事項(弁護士の解釈が必要な権利関係などを除く)
A宅建業者の専門外のことでも簡単に認識できる事項(壁が壊れている、家が傾いているなど)
B取引当事者を通じて説明を受けている事項(自殺などの心理的暇疵など)
Cどんな人でも調査をしていれば容易に把握できる事項(行政の規則、周辺環境、ゴミの集積場所など)

 

一言で言うと「宅建業者の専門と言っても良い法律的なことは高いレベルにて説明をしなければ
駄目なのですが、「宅建業者の専門外と言える建築など物理的な部分は誰でもわかる範囲の説明で
事足りる」「取引当事者でなければわからないことは説明せずとも問題ないが、知っていたり、
普通に調査すればわかることは説明する必要がある」ということです。

 

重説の内容は、購入の意思決定に影響を及ぼす事柄や、取引目的に直結する事柄によって
相違します。

 

宅建業法第35条の例示や会社で決めている最低限の項目は記さななければ駄目ですが、
それ以外の事柄に関しては、あのときは書いたから今回も書かなければならない、
説明をしたので説明する必要があるわけではないのです。

 

徹頭徹尾、内容は、取引当事者ごとで違った相対的なものであるということを飲み込んでおき、
だからこそ取引当事者たちに取引の目的を奥の方までヒアリングをしておくことが大切です。
ヒアリングによって調査を行い、重説に反映していくというわけです。

 

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