不動産取引 重要事項説明書 記載事項 売買

不動産取引における重要事項説明書で売買の記載事項とは?

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不動産取引における重要事項説明書で売買の記載事項にはどのようなものがあるのでしょうか?
重説の各項目において何をポイントとして書いたら良いのか、次のとおりまとめてみました。
まずは、ご覧頂きたいと思います。

 

1 不動産の表示
 取引の対象となる不動産を特定し明示する。未完成や未登記といった
形や数字に現れていない部分の取り扱いについてもきちんと明確にする。

 

・参照する資料
登記簿謄本・測量図、公図・建物図面、ヒアリング

 

2 売主の表示と占有に関する事項
登記名義人と真の所有者が誰であるかを明示する。
また、現実にその所有権を侵害する賃借権が見受けられる場合には「占有事項」について書く。

 

・参照する資料
登記簿謄本・賃貸借契約書、ヒアリング

 

I.対象となる宅地または建物に直接関係する事項

 

1)登記記録に記載された事項
 第三者に対抗できる登記名義人は誰であるか、所有権の行使を妨げる第三者、
抵当権者は誰かを明示。

 

それらに該当する人がいる場合は住所・氏名・債権額を明確にする。
区分所有建物で敷地権が設定されたいる場合は土地と建物を分けて
処分できないことを明示する。

 

・参照する資料
登記済権利証、登記簿謄本、ヒアリング

 

2)都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
買主が意図している土地建物の利用が可能であるか、再建築ができるか、
買主に不測の損害を与える恐れがないかを各種法令の制限に基づいて明確にする。

 

区分所有建物の場合は現行法で既存不適格建築物になっていないかに注意する。
つまり、現況の建物を再築することができるかできないかということを意味します。

 

・参照する資料
行政資料一式・ヒアリング

 

3)私道に関する負担に関する事項
提供する私道の面積、私道を利用する際に伴う費用負担や承諾関連、
接面する私道の所有者を明確にする。
私道に関係がなければスルーする。

 

・参照する資料
登記簿謄本、公図、測量図、ヒアリング

 

4)飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
現況が直ちに利用できる状況か、配管状況(口径)はどの程度か、
整備されていない場合は今後どれくらいの費用(負担金等)が発生するか、
どのくらいの時間を要するのかを明示する。

 

・参照する資料
配管図面一式、現地調査、ヒアリング

 

5)建築確認、検査済証
適法に建築されたかどうかを明確にする。
築年数が古い戸建は証明する書類がないことがあることに留意する。
違法建築の場合はその安全性に疑義があること、特定行政庁から
建物を壊すことを命じられる可能性があることを明示する。

 

・参照する資料
建築確認概要書・建築確認通知書・台帳記載事項証明書

 

 

T−A.区分所有建物における追加事項

 

6)専有部分の用途・その他の利用の制限に関する規約の定め
買主の意図する部屋の利用ができるかを明示。
事務所など住戸以外の利用、ペットの飼育、フローリングの制限楽器の使用が主だが、
それ以外にも用途制限がある場合はすべて書く。

 

・参照する資料
管理規約、使用細則、重要事項調査報告書、ヒアリング

 

7)専用使用権に関する規約等の定め
共用部分だが専用使用権となっている箇所を明示する。
利用する際に必要となる費用や、駐車場の利用継承権など買主に影響する
ことは特に念入りに書く。
駐車場は車庫寸法を記載するとベター。

 

・参照する資料
管理規約、使用細則、重要事項調査報告書、ヒアリング

 

8)計画修繕積立金等に関する事項・通常の管理費用の額
管理費、計画修繕積立金、その滞納額、一棟の積立金を明示し、
買主の今後の負担を明確にする。
滞納額は新所有者がその負担を引き継ぐことに注意が必要となる。
実務でもよくトラブルとなる項目の一つです。

 

・参照する資料
重要事項調査報告書、ヒアリング

 

9)その他(管理)
近い将来の管理費等の値上げ、大規模修繕の一時金負担、未販売住戸の
管理費等免除など買主にとって不測の費用負担が生じること、もしくは不利に
なることを書く。
その他は管理事務室の活動時間、曜日を明確にする。

 

・参照する資料
重要事項調査報告書、ヒアリング

 

 

U.取引条件に関する事項

 

1)代金及び交換差金以外に売主・買主間で授受される金額
売買代金以外の金銭授受で売主・買主両者の勘違いを無くすのが目的。
固定資産税、賃貸料などはできるだけ目安金額を書く方がわかりやすい。
「日割精算」でも可。

 

・参照する資料
固定資産税納税通知書、賃貸借契約書、ヒアリング

 

2)契約の解除に関する事項
売主・買主双方への解除条件の周知が目的。
約定解除はここにすべて書き込む。
解除期限は必ず明示する。

 

・参照する資料
ヒアリング

 

3)損害賠償額の予定または違約金に関する事項
違約した場合の違約金がいくらになるかを明示。
手付金より下回らないように注意する。
なお、どのようなケースが違約となるかはきちんと説明しておく。

 

・参照する資料
ヒアリング

 

4)金銭の貸借のあっせん
ローン特約を付けている場合は、この欄記載の融資条件が全部もしくは
−部否認されたとき解除となることに注意を要する。
“あっせん”とは不動産業者ですべて手続きを行うことで、一般的な紹介は
“あっせん無し”となる。

 

・参照する資料
ヒアリング

 

5)土地の測量によって得られた面積による売買代金の精算
売買契約の締結後、確定測量をもって面積に差が生じた場合に、
1u当たりいくらで精算するのかを明示する。
あくまでも確定測量実施が条件となる。

 

・参照する資料
確定測量図

 

V.その他重要な事項

 

ここまでで記載のなかった
1)購入の意思決定に関係する事項
2)取引の目的に関係する事項
3)お金に関係する事項
4)環境に関係する事項
について書く。
主に取引条件、周辺環境、物件状況などの情報が
中心で買主に知ってもらいたい、容認してもらいたいことを書く。

 

・参照する資料
さまざまな調査資料一式、ヒアリング

 

W.付属書類

 

重要事項説明に関係する資料は一式付属書類として買主に手渡す。

 

・参照する資料
さまざまな調査資料一式

 

以上、紹介しましたとおり、うんざりするほど書く項目が多いですが、要点さえ把握すれば
意外とむずかしいものではありません。

 

何事も経験ですよね。

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