不動産 契約 成立 流れ

不動産契約の成立の流れは、買主の立場はあわてず、ゆっくり

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不動産契約の成立の流れは、買主の立場ではあわてず、はやる気持ちを抑えることが大切です。

 

 

買主に住宅ローンの借入れが必要な場合は、売買契約へ進む前に融資の事前審査を行います。

 

このタイミングで健康に問題がないかを併せて尋ねておきます。
問題があれば、この段階で団体信用生命保険(借入者が亡くなったら保険で
ローンを一括返済してくれる保険)の審査を先行させます。

 

健康上の理由で団体信用生命保険の加入が不可となれば、ほとんどの場合、
住宅ローンは利用できません。

 

借入れありきの購入であれば、売買契約前に健康上の問題があるかどうかを
明確にしておいた方がいいでしょう。

 

不動産業者としては、売買契約前に仲介手数料を請求する根拠となる
媒介契約書を結んでおきます。

 

買主とは売買契約の直前に締結することが多いですが、締結は早ければ
早いほど良いでしょう。

 

売主と買主で条件の同意ができれば重要事項説明と売買契約へと進みます。
その際、売主には運転免許証などの身分証明書登記済権利証、そして
印鑑証明書の提出を依頼し、写し(コピー)を預かっておきます。

 

なお、売主の場合と同じく、買主に対しても停止条件の成就までは
スケジュール管理を厳しくします。

 

リフォームや引越しの手配は終わったけれども、住宅ローンが下りませんでした、
では目も当てられません。
買主は契約後、一種の興奮状態になります。

 

「行動をセーブしてください」と念押ししていたのに家具を買っちゃって、というのも
よくあることですので、徐行運転してもらうように徹底します。

 

なお、借入れをする場合は、売買契約後すみやかに住宅ローンの本審査へ
入れるように案内しておきましょう。

 

停止条件が成就したら、後は残代金決済と所有権移転登記へと進みます。
売買代金や諸費用に充当する資金を用意し、必要書類を取得します。

 

買主が住宅ローンを利用する場合は、この時期に借入れの契約(金銭消費貸借契約。
略して金消契約)を行います。

 

手続きは、平日のそれも17時までとする金融機関が多いので、場合によっては買主に
半休を取ってもらいます。

 

なお、決済場所は買主が指定することになりますので、利用する金融機関を決め、
売主に決済場所として伝えておきます。

 

融資とセットならば快く会議室などを貸してくれますが、現金決済の場合は金融機関も
儲けにならないので冷たく、窓口でやってくれというケースもありますので注意してください。

 

買主が賃貸住まいの場合、引越しの1カ月前に契約の解除を申し入れることに
なりますが、停止条件が成就するまでは見合わせてもらいます。

 

また、購入物件をリフォームするなら、その工事期間から逆算して引越しの
タイミングや賃貸契約の解除時期を決めてもらいましょう。

 

売主が引越しをしたら、買主と一緒に内覧をさせてもらいます。
その際に、買主との合意がなく残されている物があれば、売主へ撤去か
処分を求めます。

 

断られた場合は、自分で撤去や処分をし、かかった代金分を残代金の振込時に
保留とするか、あるいは、引き渡しを断る場合もあります。
約束は約束として売主に履行を迫りましょう。

 

残代金決済・所有権移転登記が終われば、購入は「完成」します。
売主の場合と同様に事前準備をしっかり行い、セレモニーにしてしまいましょう。
必要書類は売主より少なく、以下のものになります。

 

@ 実印・認印
A 身分証明書
B住民票(本籍地省略)
C振込金融機関の通帳(カード)と届出印
D売買代金・諸費用・精算金の現金
E印鑑証明書(住宅ローン利用の場合のみ)

 

不動産業者はカギや物件資料、設備資料、マンションの場合は区分所有者変更届出書
(売主の署名押印を忘れずに)、オートロックや機械式駐車場のカギを、売主から預かっておきます。

 

手続きの終了後、登記関連書類は司法書士の手によってその日のうちに法務局へ
提出され権利は移ります。

 

ただし、権利移転後の登記識別情報は約1〜2週間後に発行され、司法書士の手を
介して買主の手元に届きます。

 

引越しを終えたら、不動産業者は買主にガスの開通と設備機器の点検をしてもらいます。
故障や不具合が見つかった場合、売買契約で定めている保証期間内であれば
売主の責任で対応してもらうことができ、費用も先方負担となります。

 

保証期間はおおむね1週間としている売買契約が多いので、引越し後すみやかに
確認を行いましょう。

 

不動産も生き物ですので、売主の生活リズムに慣らされ、順応しています。
そこに新しい所有者となる買主が現れて利用し始めるので、最初の頃には
とまどい不具合を起こすことが多いようです。

 

こうした場合も大騒ぎせず、全く使えないものだけ売主に請求するようにします。
買主が居住することに設備機器が慣れた結果、不具合が収まることも多いからです。

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