不動産 取引 成立 流れ

不動産取引の成立の流れは、売主の立場では価格が問題です。

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不動産取引の成立の流れは、売主の立場では価格が問題です。

 

ここでは、売主の立場に立って、不動産取引を成立させるまでの流れを
説明してみたいと思います。

 

売主側に立って売却活動のお手伝いをする際は、契約までの前半戦は
売却価格への助言、契約後の後半戦は停止条件の成就の読みとスケ
ジューリングが仕事のカギとなります。

 

 

売却を行うにはまず価格を決めるところから始まります。
不動産業者の存在理由が一番問われるところです。

 

価格は市場動向や、調査した内容、買主の心理などの諸要素が複雑に
絡み合いますので、あなたのプロとしての読みや調査活動が活かせる場面
でもあるからです。

 

ここで説明材料を揃え、売主が納得できる「売れる価格」を提示するようにしましょう。

 

売主の言いなりになって、相場や査定から外れた価格を安易に容認
してはいけません。
売れないことは回りまわって売主に損をさせます。

 

売却価格の設定次第でその後がスムーズにいくのか、それとも粁余曲折するのかが
決まりますので、時間をかけてでも売れる価格に納得してもらうようにします。
「ダダなら欲しいと思う不動産なら、後は価格の問題だけだ」

 

新人の頃、上司に言われた言葉が忘れられません。
「価格が理由ではなく、商品が今一つなので売れないんです」
と愚痴ったときに言われたひと言でした。

 

確かに3,000万円なら買わないが、0円なら買うと言う人がいるなら、極端ではあるけど
価格の問題なんだと気づきました。
経験を積むほどに思い出す言葉です。

 

ほとんどの不動産は結局価格次第で売行きが決まるということを、
常に頭に入れておくことです。

 

売却価格が決まったらあとは媒介契約を結ぶだけです。
その媒介契約には、@専任、A専属専任、B一般の3種類があります。

 

いずれも有効期間は3カ月以内。
不動産業界では@の専任媒介で契約を締結するのが一般的です。
もちろん、専属専任、一般とも取引の戦略上ではそれぞれ使いみちがあります。

 

專属専任媒介を結ぶと売主は他業者に重ねて媒介を依頼できない上、
専属媒介と違って自己発見取引(契約中に自分で買主や売主を見つけること)を
認めていませんので、価格が安く商品が良くて売れる見込みのある不動産を
囲い込むときはこれを利用します。

 

売主にとってはもっとも縛りがきびしい契約です。
逆に一般媒介はもっとも縛りがゆるく、売主は他業者に重ねて媒介を
依頼することができます。

 

一方で、指定流通機構(業者間の売買情報のネットワーク)への登録義務が
ありませんので、不動産業者によっては他の業者など第三者に売買を
知られたくないときに利用します。

 

法人間の売買では、一般媒介をあえて利用することが多くあります。
視点を顧客側にすると、商品や価格が良く売れやすい不動産ほど、
一般媒介で多数の不動産業者に売却依頼を出した方がいいでしょう。

 

その方が各不動産業者間で競争をするため、より高い価格で、良い買主が
見つかる可能性が高まります。

 

それ以外の不動産は專任媒介となることが多く、顧客側にとっては
専属専任媒介のメリットはないと思います。

 

 

販売活動を開始すると、購入を検討する顧客が現れます。
物件を案内して気に入ってもらえれば、次は購入の意思や
諸条件を記した書面をもらうことになります。

 

書面は購入申込害(もしくは買付証明)と呼ばれることが多いのですが、
形式や内容などは不動産業者によって異なります。

 

@購入不動産の概要、A購入検討者の住所氏名、B価格などの諸条件、この3点
を記載するものが一般的です。

 

売主としては価格や諸条件が気になるのは当然ですが、それよりも確認すべきは、
次の3 点です。

 

1)誰が書いたのか
2)条件が詰まっているか
3)ていねいに書かれているか

 

これらを通じて見極めなければならないのは「本当にこの人との間で売買契約まで
たどり着くのか」ということです。

 

よく見ると、購入申込言が不動産業者の代筆だったり、買手側が細かい条件を
詰めないままとりあえず作成した申込書も多いのです。

 

こうした場合、かなりの確率で「やはり条件が合わないのでやめます」とか
「この条件を入れて欲しい」というスッタモンダが起こります。

 

一方、ていねいに書かれている申込書なら、書きながら条件を詰めているケースが多く、
安心して取り扱えます。

 

また、買いたいと真剣に考えている人ほど字がていねいです。
本当に買う能力がある人かどうかの確認も重要です。

 

買主が銀行から資金を調達するのが条件となる場合は、書面で済ませるだけではなく、
1回買手側業者に電話をかけ、年収を含めた属性を聞き出して、
本当に融資が下りるのか、シビアに判断することも必要です。

 

 

買主の購入申込書に対するのが売主の売渡承諾書です。
ただ、現状では業界慣習上あまり交付せず、買主宛てに提出するよう、
不動産業者が勧めるケースは少ないようです。

 

売主に対して売渡承諾書を交付するよう要請するのは、次のようなケースです。

 

@価格や諸条件の交渉の経緯があり、売主もきちんと納得している
かどうかを確認したいとき
A買主が求めてきたとき
B買主の購入意向をより固めたいとき

 

売渡承諾書の内容は、購入申込書とほぼ同じ形式です。

 

 

 

 

 

 

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